Nouveau record des prix de l'immobilier

Les prix de l’immobilier vaudois ont poursuivi leur hausse en 2020. Ceux des maisons familiales individuelles ont augmenté de plus de 7% et ceux des appartements en PPE d'environ 5%. En dépit de la crise du COVID-19, le marché a atteint un nouveau record. Les perspectives pour 2021 sont bonnes. 

Durant les premiers mois de 2021, la situation économique était quelque peu paradoxale. D’un côté, subsistaient les risques liés à l’apparition de nouveaux variants plus contagieux du coronavirus tandis que certaines branches et entreprises étaient toujours durement touchées par les mesures de protection ou les obstacles au voyage 

De l’autre, un vent d’optimisme commençait à souffler dans le canton et en Suisse. L’économie sortait d’une année 2020 marquée par une récession moins forte que prévu initialement, grâce notamment aux aides fédérales ou cantonales et à des mesures de protection moins contraignantes que lors du premier confinement. Mais surtout, la progression de la vaccination ouvrait, malgré un degré d’incertitude toujours élevé, la perspective d’une maîtrise de l’épidémie de COVID-19.

Mesure de ce retour de la confiance: le baromètre du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l’École polytechnique fédérale de Zurich était remonté en avril à son plus haut niveau depuis dix ans. L’indicateur du climat conjoncturel suisse du Secrétariat d’État à l’économie avait renoué avec ses niveaux d’avant-crise. Selon les dernières prévisions de l’Institut CREA d’économie appliquée de l’Université de Lausanne, le PIB vaudois devrait remonter de 2,8% cette année et retrouver son niveau de 2019.  

La pierre insensible à la conjoncture?

Cependant, les hauts et les bas de la conjoncture semblent de prime abord ne pas avoir eu d’effet notable sur le marché immobilier. Les prix des biens en propriété individuelle ont poursuivi leur progression, en particulier ceux des maisons familiales individuelles (MFI), qui ont augmenté de 7,6% en 2020 selon les indices de Wüest Partner. Dans les appartements en propriété par étages (PPE), la hausse a été moins forte, s'inscrivant à 4,7%.

Les prix de l’immobilier dans le canton s'inscrivent ainsi globalement à un niveau record. La dynamique n’est plus la même qu’entre 2004 et 2012, période durant laquelle ils progressaient fréquemment de plus de 8% par an. Toutefois, par rapport aux précédents records des années 2014-2015, les MFI sont 10,8% plus chères et les appartements en PPE 8,2%. Et la hausse s’est poursuivie au premier trimestre.

Le marché immobilier n'a toutefois pas été insensible aux effets du COVID-19. D’une part, la crise économique provoquée par la pandémie a provisoirement pesé sur les taux d’intérêt et les taux hypothécaires sont restés rivés au plancher. D'autre part, l’expérience du semi-confinement du printemps, les fermetures provisoires de services et de commerces ainsi que les obstacles au voyage ont rappelé l’importance du confort de son logement et de ses extérieurs. Le recours plus fréquent au télétravail a aussi augmenté l’intérêt pour les résidences secondaires.

L’offre est restée limitée, les investissements dans la construction de nouveaux logements étant principalement orientés vers le marché locatif. Les objets en propriété individuelle représentent environ un tiers des nouveaux logements mis sur le marché, alors que leur part était pratiquement deux fois plus élevée il y a dix ans. Ainsi, les maisons individuelles représentent moins d’un dixième de l’offre de nouveaux logements et les PPE environ un quart.

Le marché du logement se détend. Les loyers des logements en location mis sur le marché ont poursuivi leur repli, tandis que le taux de logements vacants, qui est remonté, passant de 1,1% en 2019 à 1,4% en 2020, se rapproche du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. Sur le long terme, l’amélioration est marquée: en 2009, le taux de logements vacants était tombé à 0,4%. La situation diffère toutefois d’un district à l’autre et reste plus tendue sur l’Arc lémanique.

Perspectives favorables

Les perspectives économiques sont favorables. Le Fonds monétaire international a relevé en avril ses prévisions de croissance dans le monde en 2021, de 5,5% à 6,0%. En Suisse, le moral des ménages est remonté au premier trimestre à son niveau d’avant-crise. Ce retour de la confiance pourrait se répercuter positivement sur le marché immobilier. Cependant, les prix de l’immobilier affichent des records dans un environnement dans lequel les ménages restent circonspects par rapport à leur situation financière et aux grandes acquisitions. Si le chômage n’a que peu augmenté, le recours au chômage partiel reste important. Avec la fin de certaines aides, une hausse du nombre d’entreprises en difficulté et du taux de sans-emploi est possible. Cependant, le scénario économique actuel ne va pas dans le sens d’une vague de faillites.

Les facteurs qui influencent le marché de l’immobilier en propriété individuelle sont ainsi plus alignés qu’en 2020. La conjoncture s'améliore, les taux restent bas, voyager est compliqué et l'attrait d'un domicile agréable est entier. L’offre reste contenue et une baisse des prix semble peu probable. Dans l’immobilier de rendement, la demande demeure forte, notamment dans l’Arc lémanique, mais la production est aussi importante. Enfin, dans les surfaces commerciales, plusieurs effets se combinent: le développement du télétravail, les mesures de distanciation et les changements structurels, comme la progression des ventes en ligne. 

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