Sociétés immobilières: des résultats solides

Point de situation au cours du premier trimestre sur les différents secteurs du marché de l’immobilier indirect. Fondamentaux solides, mais volatilité en vue.

Les fonds immobiliers suisses ont évolué en dents de scie durant ce premier trimestre. Ils ont gagné plus de 3% début janvier, corrigé fortement début février, pour se stabiliser proche de 0% en mars. Les sociétés immobilières se sont bien mieux comportées durant la période sous revue (+5%), en raison notamment de la publication de résultats annuels qui se sont avérés solides pour la grande majorité.

Deux tendances dans les baux commerciaux

Février a ouvert la période des résultats financiers annuels pour les sociétés immobilières. Les deux poids lourds de l’indice suisse, Swiss Prime Site et PSP Swiss Property, ont notamment publié de bons chiffres. Des résultats portés par une hausse des revenus locatifs à base comparable, des taux de vacance en baisse et des valorisations bien orientées. Il est intéressant de noter que les renégociations de baux commerciaux (surfaces de bureaux) se sont conclues dans la majorité des cas en faveur des propriétaires. En revanche, autre particularité, ces derniers trimestres, les locataires commerciaux ont tendance à demander une clause de sortie anticipée (early break options) leur permettant de restituer les surfaces après quatre ans, au lieu de cinq ans usuellement, en payant une pénalité.

Annonce surprise

L’optimisme des investisseuses et des investisseurs a été quelque peu terni par l’annonce surprise de Swiss Prime Site de procéder à une augmentation de capital «accélérée» de CHF 300 millions – soit 4% des parts en circulation – sans droits préférentiels. Le produit net de cette opération devrait être utilisé pour des acquisitions relutives au courant de l’année. L’activité de titrisation s’est étoffée en février. Les montants cumulés en dehors des entrées en bourse sont actuellement supérieurs à la moyenne historique de cinq ans sur la même période.

Vue positive à moyen terme

Le marché immobilier des fonds se traite actuellement avec une prime d’environ 30%, qui est supérieure à sa moyenne à long terme de 23%. Ce niveau élevé, combiné à une activité de titrisation qui se renforce, pourrait générer de la volatilité ces prochains mois. Nous gardons une vue positive sur la classe d’actifs qui offre des rendements aux dividendes attrayants et qui a confirmé de solides perspectives lors des résultats annuels des sociétés.