Ce que vous devez savoir pour planifier la rénovation de votre logement

«Je dois faire des travaux de rénovation dans ma villa, mais depuis l’éclatement de la crise sanitaire, je me demande si c’est le bon moment» Line, Cossonay

L’environnement demeure favorable aux rénovations si votre situation financière vous le permet. Les taux hypothécaires restent bas. La valeur foncière de votre logement est élevée et la pression pour en diminuer l’empreinte écologique s’accentue. Rénover votre villa permet ainsi de préserver, ou parfois, d’accroître sa valeur. Mais la démarche demande une analyse approfondie non seulement de vos besoins et de leur financement, mais aussi de l’environnement législatif et fiscal. Cela afin de planifier favorablement tant les travaux que leur aspect financier.

La valeur de votre villa

La valeur de votre villa dépend du prix du terrain et de la qualité du bâti. Si vous n’avez pas d’emprise sur la première partie de l’équation, vous pouvez influer sur la valeur de construction et donc sur le prix final. Vous pouvez ainsi rénover tout ou partie de la maison, vous assurer qu’elle réponde aux normes écologiques les plus strictes, améliorer son confort ou l’agrandir. Tous ces travaux n’ont pas la même incidence technique, mais aussi financière et fiscale. À noter que, ce qui est vrai pour votre villa l’est aussi globalement pour un logement en PPE, dans lequel toutefois il s’agit de distinguer les parties communes, détenues en copropriété, des parties privées.

Quel type de rénovations?

Si vous hésitez entre une rénovation totale ou par étapes, vous devez prendre en compte le fait que, travailler sur plusieurs éléments à la fois exige une certaine coordination, voire l’intervention d’un bureau d’architectes; certaines opérations peuvent même être liées à l’obtention d’un permis de construire. Une rénovation totale demande aussi une planification minutieuse de vos travaux et de leur financement. Avancer par étape offre la possibilité d’étaler l’organisation et le paiement des opérations, ainsi que les déductions fiscales possibles.

Déductions fiscales

Toutes les rénovations ne sont cependant pas déductibles fiscalement. Changer sa cuisine ou refaire les sanitaires sont autant de travaux d’entretien qui permettent de conserver la valeur de la maison. Ils sont en principe déductibles. En revanche, aménager une pièce dans les combles, construire une véranda ou creuser une piscine ajoutent de la valeur à votre maison. Ces travaux ne sont pas déductibles.

Améliorer l’efficience énergétique d’un bâtiment peut être assimilé à des investissements d’entretien déductibles. Les déductions peuvent aller jusqu’à 100% de ce que vous avez personnellement payé, donc hors subventions. Vous pouvez être concerné, si vous remplacez vos fenêtres par des modèles plus efficients sur le plan thermique, si vous posez une pompe à chaleur ou si vous installez des appareils moins énergivores. Les lois cantonales dressent la liste des opérations éligibles.

La question énergétique

Les critères environnementaux entrent désormais en ligne de compte, lors de rénovation. La législation évolue rapidement que ce soit sur le plan fédéral, cantonal ou communal. En parallèle au renforcement des normes, les autorités proposent, outre les déductions fiscales, diverses subventions. À titre d’exemple, dans le canton de Vaud, lors de rénovations globales sur un bâtiment existant, jusqu’à 30% de votre investissement peuvent être couverts par des soutiens étatiques, à condition de répondre à des normes définies. Par ailleurs, certains instituts financiers proposent des rabais sur les taux de prêts finançant des travaux à portée écologique.

Conditions de financement

Une fois la question des subventions résolue, vous pouvez organiser le financement de vos rénovations. Selon leur ampleur, vos travaux méritent d’être intégrés dans votre planification financière. Fonds propres, emprunts, mise en gage de vos avoirs de prévoyance? Il s’agit de déterminer quelle sera la solution de financement la plus adaptée à votre situation personnelle.

Si vous êtes proche de la retraite, la question de la planification financière est encore plus importante notamment en ce qui concerne l’utilisation de vos avoirs de prévoyance et de son impact sur vos revenus à la retraite. À noter que la déductibilité fiscale est surtout intéressante lorsque vous travaillez, votre revenu imposable étant plus élevé.

Le financement de ces travaux par des fonds étrangers peut se faire dans des conditions globalement avantageuses, aujourd’hui. Les taux d’intérêt remontent, mais restent à des niveaux historiquement bas. Cela dit, les conditions requises pour l’obtention ou l’extension d’un prêt demeurent, comme votre capacité à assurer les intérêts de la dette et des charges qui ne devrait pas dépasser un tiers de votre revenu. Selon votre situation financière, un amortissement de la dette peut être à prévoir. Il peut se faire directement ou indirectement par le biais d’un compte ou d’une police d’assurance de troisième pilier, ou par un retrait de vos avoirs du deuxième pilier.

Dans tous les cas, le recours à des spécialistes, disposant d’outils spécifiques pour effectuer des calculs précis, peut vous aider à prendre les bonnes décisions.

Retour sur investissement

Le retour sur investissement des rénovations n’est pas anodin, dans la mesure où elles peuvent renforcer la valeur de votre bien, diminuer votre charge fiscale et vous permettre d’économiser sur vos factures d’électricité, de chauffage ou encore d’eau.

Ainsi, une discussion approfondie avec votre partenaire bancaire vous aidera à identifier le moment adéquat pour lancer votre projet de rénovation.

Bon à savoir

• Diminuer la consommation d’énergie ou les émissions de CO₂ de votre bien immobilier vous ouvre la voie des subventions.
• Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) vous permet de connaître l’état énergétique de votre villa.
• Votre partenaire bancaire peut vous orienter dans votre planification financière, surtout à l’heure où la valeur locative et la déductibilité des frais de rénovation sont en discussion au Parlement.

Article paru dans Générations, numéro 136,  juillet-août 2021

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