Vers l’abondance de logements dans le canton de Vaud?

Fin de la pénurie de logements dans le canton de Vaud? Ce ne sera pas avant 2020. La question se lisait en filigrane du troisième volet d’une étude consacrée à la situation sur le marché vaudois du logement paru en 2014. Le quatrième opus, «Logements vaudois: vers l’abondance?»* qui sort ce jeudi 6 avril, y répond. Il constate que la construction d’immeubles d’habitation a dû compter avec la mise en œuvre de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT). Entre autres freins à l’extension du parc immobilier vaudois et donc à la fin de la pénurie.

La détente est plus lente que prévu il y a trois ans. L’adaptation du Plan directeur cantonal (PDCn) aux nouvelles exigences fédérales a induit de nouveaux blocages et conduit à un redimensionnement à la baisse des réserves foncières du canton, relève en substance l’étude, éditée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise. Et d’ajouter que «le cumul de nouvelles normes a renchéri les coûts de construction ou rénovation». L’offre s’est néanmoins étendue – et continue à s’étendre.

Augmentation du taux de vacance

Le marché immobilier vaudois doit encore compter avec une situation économique moins dynamique que durant la première décennie du millénaire. Le ralentissement de la croissance a ainsi agi sur l’immigration et, plus généralement, sur la demande en logements. Cette dernière a en outre été influencée par le fait que les autorités politiques et monétaires, ainsi que les banques, ont pris des mesures afin d’éviter toute surchauffe du marché.

0,7% Taux de vacance dans le canton

Conséquence, le taux de vacance «augmente lentement: à 0,7% en juin 2016, il reste cependant toujours au-dessous de 1,5%, correspondant à un marché équilibré», relèvent les auteurs Yvan Schmidt et François Yenny, de la société i Consulting. Et d’ajouter: «du côté des prix, les loyers sont stables depuis maintenant presque deux ans, alors que les prix des logements en propriété ont connu une baisse relativement importante».

Fin des goulets d’étranglement

Cette détente va-t-elle se poursuivre et à quelle vitesse? L’étude analyse plusieurs hypothèses de croissance démographique. Le scénario haut, sur lequel le canton s’est basé pour quantifier les besoins futurs, table sur une hausse de la population de 160 000 personnes entre 2017 et 2030. Le scénario moyen, qui permet une comparaison avec les résultats de 2014, porte sur 125 000 nouveaux habitants. Enfin, dans le scénario bas, la hausse de la population est de 95 000 personnes. Les auteurs parviennent à la conclusionque les «goulets d’étranglement» qui ralentissent le rattrapage de l’offre en matière de logement devraient sauter prochainement. Le rééquilibrage du marché va donc se poursuivre. Mais, «si l’évolution de la population suit le scénario démographique le plus haut, de nouvelles tensions pourraient survenir vers 2030 en l’absence de nouveaux projets d’aménagement». A contrario, la situation pourrait aussi s’inverser et «un risque de suroffre – même s’il n’est que provisoire avec le scénario haut – ne peut être exclu». Il est cependant moins élevé que celui estimé dans l’étude précédente.

980’000 habitants en 2040

Si le marché immobilier se rapproche d’un rééquilibrage quantitatif, qu’en est-il sur plan qualitatif? Y a-t-il adéquation entre offre et demande lorsque l’on évoque la localisation ou le type d’habitation? Sur le plan économique, constate l’étude, «une partie de la classe moyenne ne pourrait pas accéder à des logements neufs aux prix du marché dans bon nombre de lieux». En revanche, «le parc ancien peut répondre en grande partie aux besoins de la classe moyenne». Il est aussi important de relever que, «pour autant qu’il soit possible d’accéder au crédit, la solution des logements en PPE reste plus attractive que la location d’appartements dans un bon nombre de cas». En cas de suroffre, relèvent les auteurs, aux développeurs de porter «une attention particulière à l’adéquation de la nature de l’offre par rapport à la demande lors de l’élaboration des projets via une analyse qualitative».

La bonne nouvelle pour les Vaudois, conclut l’étude. C’est que «s’ils sont encore nombreux à éprouver des difficultés à trouver un logement qui réponde à leurs besoins, à leurs attentes et à leur budget, la détente du marché leur ouvre la perspective de pouvoir bénéficier d’un choix accru».

Anne Gaudard, rédactrice, BCV

*«Logements vaudois: vers l’abondance?», Yvan Schmidt et François Yenny, de la société i Consulting. Editée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise, elle bénéficie du soutien de l’Etat de Vaud, de la BCV, de la Fédération vaudoise des entrepreneurs et de l’Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique

Pour en savoir plus: lire l'étude complète

Voir l'interview d'Yvan Schmidt, un des auteurs de l'étude et de Jean-Pascal Baechler de l'Observatoire BCV de l'économie vaudoise