Le marché accélère à nouveau après la baisse des taux d’intérêt

La baisse des taux hypothécaires a permis au marché immobilier vaudois de retrouver de l’élan. Ainsi, les prix des maisons individuelles avaient augmenté de 2,8% en rythme annuel à fin septembre et ceux des appartements en PPE de 2,9%. Ces progressions sont toutefois sensiblement plus basses que celles qui ont été observées sur le plan national.

Alors que le marché immobilier vaudois avait marqué le pas en 2023, sur fond de poussée inflationniste et de remontée des taux d’intérêt, la détente, tant sur le plan du renchérissement que sur celui du loyer de l’argent, lui a permis de retrouver des couleurs. L’évolution des prix est devenue plus dynamique, ceux des maisons individuelles ayant augmenté de 2,8% en rythme annuel à fin septembre et ceux des appartements en propriété par étages (PPE) de 2,9%. Ces hausses contrastent avec celles des quatre trimestres précédents: +0,7% de hausse en rythme annuel en moyenne pour les villas et +1,7% pour les PPE.

La dynamique actuelle est par contre en retrait par rapport à l’évolution qui a été observée durant certaines périodes depuis le début du siècle. Ainsi, la progression des prix avait largement dépassé le seuil de 5% en rythme annuel entre 2021 et 2022, voire celui de 10% il y a dix ou vingt ans. Par ailleurs, les prix augmentent moins rapidement dans le canton que dans l’ensemble du pays (+3,5% en rythme annuel pour les maisons individuelles au troisième trimestre et +4,8% pour les PPE).

Virage à 180 degrés pour la BNS

Autant la Banque nationale suisse (BNS) avait réagi de manière énergique au retour de l’inflation en remontant son taux directeur, qui est passé de -0,75% à 1,75% entre juin 2022 et juin 2023, autant elle utilise la marge de manœuvre qui lui permet maintenant de l’abaisser. L’inflation est repassée sous la cible de 2% en juin 2023, une année avant qu’elle ne s’en rapproche dans la zone euro ou aux États-Unis, et, entre mars et septembre, l’institut d’émission a ramené son taux directeur de 1,75% à 1,0%, et signalé que d’autres baisses pouvaient advenir. L’été 2023 marque aussi le début d’une baisse des taux hypothécaires fixes (lire également en page 6).

De manière globale, le contexte économique et démographique reste favorable pour le marché immobilier. La population a augmenté de 1,9% l’an dernier et une nouvelle hausse de l’ordre de 1% se dessine pour 2024. En revanche, la conjoncture est moins favorable. La croissance vaudoise a reculé depuis 2022 en raison notamment du ralentissement de l’économie mondiale, et en particulier de celle de la zone euro. Ainsi, elle s’est inscrite à 1,3% l’an dernier et devrait rester stable à 1,2% cette année, selon les données publiées par la Commission Conjoncture vaudoise. Le taux de chômage est remonté à 4,0% en octobre 2024, alors qu’il était descendu jusqu’à 3,0% en 2022 et 2023.

Amélioration de la conjoncture en vue

Une légère reprise, avec une croissance de 1,5%, est attendue dans le canton pour 2025. Cela reflète une amélioration dans la zone euro anticipée notamment par le Fonds monétaire international (FMI) et l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Le recul de l’inflation et le début de baisse des taux de la Banque centrale européenne devraient notamment contribuer à détendre le climat conjoncturel dans les pays voisins.

Parmi les indicateurs de la Commission Conjoncture vaudoise, celui de la marche des affaires dans l’industrie montre d’ailleurs une stabilisation, après plusieurs trimestres de baisse. Les autres sont contrastés: la marche des affaires évolue en territoire négatif dans le commerce de détail et l’hôtellerie-restauration, alors qu’elle est positive dans les services et la construction. Malgré son manque d’élan, l’économie vaudoise reste robuste, notamment grâce à sa grande diversification. Le taux de sans-emploi est relativement bas en comparaison historique. De plus, les créations d’emplois se sont poursuivies, au rythme de 1,5% au premier comme au deuxième trimestre de l’année.

Le marché du logement reste tendu

Du côté de l’offre, la construction de logements peine à suivre: environ 4 500 nouveaux objets, en location ou en propriété individuelle, ont été mis sur le marché en moyenne l’an dernier et cette année, contre environ 5 000 en moyenne durant les cinq années qui ont précédé. Le taux de logements vacants s’inscrit, comme en 2023, légèrement en dessous de 1,0%; dans la plupart des districts, il est en dessous du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. La détente dont avait bénéficié le marché du logement jusqu’en 2020, avec un taux de logements vacants qui était remonté jusqu’à 1,4%, semble faire partie du passé.

Autre signe dans ce sens: les loyers offerts sur le marché sont repartis à la hausse depuis début 2021. Après une baisse de quelque 22,1% entre mi-2014 et début 2022, ils ont augmenté à nouveau de 10,4%.

Poursuite du ralentissement ou du fléchissement

Plusieurs facteurs soutiennent le marché immobilier, à commencer par des taux hypothécaires relativement peu élevés en comparaison historique, et une poursuite de la hausse des prix des villas et des appartements en PPE semble se dessiner; le potentiel d’appréciation est toutefois limité par le niveau des prix. Dans l’immobilier de rendement, la baisse des rendements obligataires réveille l’intérêt des investisseuses et des investisseurs. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises à la conjoncture, ainsi qu’aux évolutions structurelles, comme le télétravail, le commerce en ligne ou le tourisme d’achat.

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