Dossier: Les fonds de rénovation sont-ils assez alimentés?

Quand une personne achète un logement dans une propriété par étages (PPE), elle envisage parfois des travaux pour qu’il corresponde mieux à ses goûts: une cuisine agencée avec les dernières technologies ou une salle de bains plus moderne. L’acquéreur pense, en revanche, rarement aux futurs ‒ et inévitables ‒ travaux de rénovation des parties communes (éléments de façade, toiture, cage d’escalier, etc.). Il devrait pourtant. La PPE est en effet une forme de copropriété dans laquelle le copropriétaire jouit d’un droit exclusif sur sa partie privée, mais doit contribuer aux charges concernant les parties communes.

Pour les PPE, qui représentent un logement sur quatre dans le canton, il existe un outil spécifique: le fonds de rénovation, c'est-à-dire une épargne collective qui permet de financer les futurs travaux d’entretien ou de rénovation des parties communes.

De nombreuses PPE disposent de tels fonds et une analyse conduite sur un échantillon montre que ceux-ci, sans être richement approvisionnés, sont raisonnablement dotés. Si une minorité est en mesure d’assumer une réfection totale de l'enveloppe ou de la façade, qui sont des opérations peu fréquentes, une intervention sur les escaliers ou l’ascenseur, les conduites ou le chauffage sont à la portée d’environ trois quarts des fonds. Lorsque les réserves ne sont pas suffisantes, les propriétaires ont le choix entre les différer (au risque d’aggraver la vétusté de l’immeuble) ou les réaliser par étapes afin de répartir les coûts sur plusieurs années (ce qui renchérit généralement la facture).

Ce qu’est exactement un fonds de rénovation

Un fonds de rénovation est alimenté par des paiements réguliers effectués par tous les copropriétaires, au prorata de leur quote-part. Malgré son nom, il ne se limite pas aux rénovations, mais peut également être utilisé pour financer une modification apportant une plus-value au bâtiment, telle que l’ajout d’un ascenseur. Si le cas usuel est celui d’un immeuble découpé en appartements en PPE, un fonds de rénovation peut aussi exister pour un parc de villas en copropriété. Auquel cas, il peut concerner une route d’accès privative, une piscine ou un parking souterrain commun.

Les travaux supportés par le fonds de rénovation doivent impérativement être validés par l’assemblée des copropriétaires, par une majorité simple ou qualifiée, selon la règle définie dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE. Il s’agit donc d’ordinaire de travaux pouvant être planifiés (rénovation d’une façade, assainissement des parties communes, etc.). Quant aux urgences (rupture de l’étanchéité d’une toiture, panne d’une chaudière, etc.), elles doivent être financées via le compte courant de l’immeuble. Si celui-ci n’est pas suffisamment alimenté et si les copropriétaires désirent utiliser le fonds de rénovation, ils devront au préalable convoquer une assemblée générale extraordinaire.

L’allocation au fonds de rénovation

L’allocation annuelle au fonds de rénovation diffère d’une PPE à l’autre, en fonction de l’objet immobilier, de son âge et de son standing avant tout. Ainsi, un immeuble vétuste est grevé de coûts supérieurs à ceux d’un bâtiment neuf et nécessite (ou tout au moins devrait nécessiter) des versements plus élevés. De même, une résidence possédant une piscine intérieure ou un parking souterrain devra anticiper des frais de rénovation plus élevés qu’une autre en étant dépourvue. La taille a aussi une importance, mais dans une moindre mesure, en raison des économies d’échelle possibles et des frais de base incompressibles (la réfection d’un ascenseur ou le changement d’une chaudière occasionnent des coûts fixes importants, les frais variables liés à la taille ayant une influence moindre).

La fourchette est donc large et s’inscrit généralement entre 5.- et 15.- francs par an et par mètre carré de surface habitable nette du logement. Les gérances utilisent souvent un autre ratio, stipulant que les versements annuels devraient s’élever à un montant oscillant entre 2‰ et 3‰ de la valeur d’assurance incendie (ECA obligatoire dans le canton de Vaud, formulaire officiel). À noter que les deux manières de calculer aboutissent approximativement aux mêmes sommes à verser annuellement.

Il convient également de souligner que ces montants n’incluent pas les frais d’entretien (contrat d’entretien pour la chaudière, la toiture, l’ascenseur, etc.) qui font partie des frais courants et qui s’élèvent normalement à environ 10.- francs par mètre carré.

Les propriétaires constituent rarement un fonds de rénovation lors de l’achèvement de l’édifice, par exemple parce que leurs ressources sont limitées ou parce qu’ils estiment la dépense inutile alors que le bâtiment est neuf. Il est toutefois recommandé de ne pas trop attendre, pour éviter d’avoir à verser ultérieurement des allocations élevées. Une pratique médiane consiste à verser dès le départ un montant peu élevé puis à l’augmenter progressivement.

Les avantages pour le propriétaire

Un fonds de rénovation peut être créé dès la fin de la construction de la PPE ou ultérieurement. Il n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’étudier la question de sa constitution, car celui-ci permet de limiter certains risques. Sans lui, il faut que les copropriétaires disposent d’une épargne ou d’une capacité d’endettement suffisante pour financer les travaux qui se présentent – à l’instar de ce que les propriétaires de maisons individuelles connaissent. Dans la pratique, les fonds de rénovation sont fréquents. Certains aimeraient toutefois rendre cet outil obligatoire: des interventions en ce sens ont été déposées au Conseil national.

Au titre des avantages pour les propriétaires, disposer d’un compte de rénovation suffisamment alimenté est un gage de gestion prudente face au vieillissement des parties communes et leur évite de devoir débloquer en une fois des sommes importantes, ce qui, dans certains cas, risque de leur occasionner des problèmes financiers. C’est également une incitation à planifier les travaux à long terme, plutôt que de prendre des mesures au coup par coup. Un planning d’entretien judicieusement établi permet d’anticiper les rénovations et de les échelonner.

Par rapport à une épargne personnelle, un tel fonds comporte un avantage: il oblige tous les copropriétaires à mettre de l’argent de côté pour les parties communes, ce qu’ils ne feraient peut-être pas nécessairement s’ils en avaient le choix. En ce sens, le fonds de rénovation agit un peu comme une assurance. En outre, en l’absence d’un fonds, certains copropriétaires pourraient être plus réticents à effectuer une rénovation que lorsqu’ils ont cotisé. Il n’est pas non plus exclu que l’un d’entre eux bloque alors les travaux, avec l’impact négatif que cela engendrerait sur la valeur du bâtiment dans son ensemble.

Un fonds de rénovation a aussi ses inconvénients. Dans le canton de Vaud, il entre dans l’assiette fiscale de chaque copropriétaire, à hauteur de sa quote-part. De plus, un fonds suralimenté peut faire courir le risque d’investissements inutiles. Enfin, les contributions ne sont pas récupérables par le propriétaire lors de la revente. En effet, l’allocation à ce fonds n’est pas nominative, mais foncière. Il s’agit en revanche d’un avantage pour le nouveau propriétaire, qui bénéficiera de cette épargne: il achète une part d’un immeuble dont la réfection des parties communes est déjà partiellement ou totalement financée.

Une garantie pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le fonds équivaut donc à une provision qui sera utilisée pour une rénovation. Si le fonds est doté d’un montant élevé, cela signifie qu’en cas de travaux coûteux, il devrait être en mesure de les financer sans demander aux copropriétaires de verser un complément. Il est donc important que l’acheteur se renseigne pour savoir si un tel fonds existe, et si oui, qu’il s’enquière de son montant global et de la pratique en matière de contributions annuelles. Pour la somme totale, il regardera dans les comptes de la PPE. Pour sa contribution, il demandera au vendeur de voir ses relevés annuels.

Autre recommandation: lire les procès-verbaux des assemblées générales des dernières années pour voir si des dispositions particulières ont été prises concernant ce fonds ou sur de futures rénovations. C’est également une bonne manière de sentir l’état des ‒ ô combien importantes ‒ relations de voisinage et de repérer les problèmes récurrents.

Le cas particulier des fenêtres

Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE mentionne quelles parties sont dites privées et lesquelles sont considérées comme communes. S’il est clair qu’une salle de bains renvoie à la première catégorie et le hall d’entrée de l’immeuble à la deuxième, il est des cas moins faciles à trancher. D’autant que le Code civil (article 712, alinéa b) n’en dresse pas une liste précise.

La PPE a ainsi la liberté de qualifier certains éléments comme parties communes ou privées. C’est le cas des fenêtres. Avant de les changer, il faut donc se référer au règlement d’administration et d’utilisation de la PPE. Si ce dernier prévoit qu’elles sont des parties privées, chaque copropriétaire peut les remplacer sans demander l’autorisation de l’assemblée générale et les frais seront intégralement à sa charge. Il devra toutefois respecter l’harmonie du bâtiment et faire en sorte que son aspect visuel ne soit pas modifié. En cas de doute sur ce dernier point, il devra au préalable solliciter l’accord du reste de la copropriété.

Si, au contraire, le règlement indique que les fenêtres font partie des parties communes, un vote à l’assemblée générale sera nécessaire. À noter que la majorité des PPE attribue les fenêtres aux parties privatives.

Les fenêtres ne sont pas les seuls éléments offrant cette liberté, cela peut également être le cas des stores, portes de garage et de toutes les parties visibles de l’extérieur. Enfin, les PPE peuvent ventiler certains postes sur les deux parties, à des pourcentages variables: par exemple, les conduites principalement attribuées à la partie commune et les installations électriques principalement aux parties privées.