Un marché aux multiples visages

La situation reste favorable sur le marché immobilier vaudois. En raison des taux d’intérêt toujours très bas, d’une croissance économique solide et d’une raréfaction de l’offre de maisons familiales individuelles et d’appartements en PPE, les prix ont poursuivi en 2018 la remontée qui a débuté en 2017: +4,6% pour les premières et +2,5% pour les seconds. Après avoir fléchi entre 2014 et 2016, les prix de l’immobilier en propriété individuelle sont de nouveau élevés.

La dynamique est cependant moins accentuée qu’entre 2004 et 2013, une décennie durant laquelle les prix des maisons individuelles et des PPE ont globalement doublé dans le canton. Si certains facteurs qui soutiennent le marché restent présents, d’autres se sont estompés. En raison de la hausse des prix, la part de la population disposant des moyens nécessaires pour accéder à la propriété a fortement reculé, comme l’a montré l’étude Devenir propriétaire – Qui peut se l’offrir? publiée l’an dernier par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise. De plus, la dynamique démographique a fléchi. Si la population vaudoise a franchi le cap symbolique des 800 000 habitants en 2018 (à 800 162 personnes), sa hausse de 0,7% (ou 5778 personnes) était inférieure de plus de moitié à la moyenne des dix dernières années (+1,7% ou +11800 personnes), selon Statistique Vaud.

Appels à la prudence

La troisième grande évolution sur le marché immobilier réside dans le changement de la structure de l’offre. Depuis 2016, les appartements en location représentent plus de la moitié des nouveaux logements construits dans le canton, contre moins de 20% durant les deux décennies qui ont précédé. À l’inverse, la part des maisons individuelles et des PPE dans les logements neufs a fortement reculé. Cette évolution s’accompagne d’une hausse du taux de logements vacants dans le canton, qui est passé de 0,4% en 2009 à 1,1% en 2018. Quant aux loyers des logements proposés sur le marché, ils ont reculé d’environ 15% depuis 2014.

Ces mouvements découlent, eux aussi, du niveau très bas des taux d’intérêt, en raison du maintien par la Banque nationale suisse (BNS) de ses taux directeurs en territoire négatif.

Cette situation incite les investisseurs – en particulier institutionnels, mais aussi privés dans certains cas – à rechercher du rendement dans l’immobilier de placement, ce qui explique en partie le report des investissements dans ce segment. Ces objets restent très recherchés, nonobstant leurs prix qui ont doublé dans le canton depuis le début du 21e siècle, un taux de vacance en hausse depuis une décennie et une baisse des loyers de l’offre depuis 2015.

Le canton de Vaud n’est pas seul concerné, loin de là. Les loyers de l’offre baissent dans toute la Suisse et les taux de vacance sont plus élevés dans la plupart des autres cantons. Les autorités, la BNS ou l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) craignent une correction des prix de l’immobilier résidentiel de rendement et appellent tous les acteurs du marché à faire preuve de prudence.

Le marché de la propriété individuelle devrait rester solide. Certes, la croissance de l’économie vaudoise devrait ralentir, à environ 1,6% contre 2,8% en 2018, selon l’Institut CREA d’économie appliquée, en raison du ralentissement de la croissance mondiale. Cependant, le chômage reste bas et le marché de l’emploi demeure solide, provoquant même des problèmes de recrutement dans certaines branches.

Marché de l’emploi solide

La demande de main-d’œuvre qualifiée pourrait être, si la tendance se confirme, un soutien à la demande de logements. En attendant, le marché poursuit sa détente et, selon le cabinet d'études marché Wüest Partner, les loyers de l'offre pourraient poursuivre leur repli.

Dans ce contexte, les équilibres entre l’offre et la demande sont subtils. Si la part de la population qui peut envisager de devenir propriétaire s’est réduite, l’envie reste très présente parmi les ménages qui disposent de moyens suffisants. Face à cette demande contenue, aucune augmentation de l’offre ne se dessine, ce qui devrait au minimum soutenir les prix. Dans le segment locatif, la demande est toujours forte, mais la production est aussi importante. Enfin, dans les surfaces commerciales, deux effets contradictoires se compensent: la bonne conjoncture et les changements structurels.