Rénover et préserver la valeur d’un bien immobilier

Alors que les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas, les prix de l’immobilier s’inscrivent à des niveaux historiquement élevés. Comment les propriétaires de maisons individuelles ou d’appartements en propriété par étages (PPE) peuvent-ils tirer parti de cet environnement? Investir dans une rénovation, financée par des fonds propres ou une hausse de son hypothèque, fait partie des options à envisager.

Suivant les travaux effectués, cela peut permettre de préserver ou d’augmenter la valeur du bien sur le marché immobilier, de revaloriser un logement en location si le bien en comprend, d’économiser de l’énergie, de profiter de subventions et de faire des économies d’impôt. Le cas échéant, attention à bien intégrer dans la planification les nombreux aspects qui entrent en compte.

Valeur du bâti et valeur du foncier

Un point de départ est de bien comprendre ce qui compose la valeur d’un bien immobilier. Schématiquement, le prix se répartit entre, d’un côté, la valeur de construction (le «bâti») et, de l’autre, la valeur résiduelle (le «foncier»). Les variations de prix d’un bien immobilier sont essentiellement influencées par l’évolution de la valeur résiduelle, qui reflète l’évolution du marché. En comparaison, la valeur du bâtiment varie beaucoup moins sur la durée. Elle apporte ainsi un important élément de stabilité à la valeur d’un bien immobilier.

L’évolution des prix depuis le début du siècle illustre ce principe. Les prix des maisons familiales individuelles ont doublé depuis 2000 (+106%) et ceux des appartements en PPE ont augmenté de 136% dans le canton. Ces hausses, sensiblement plus marquées qu’en moyenne suisse, s’expliquent par la progression des prix du terrain. Les prix de la construction, quant à eux, n’ont augmenté que d’environ 30% en vingt ans.

La répartition de la valeur entre ce qui relève de la qualité du bâti et ce qui se rapporte au foncier dépend des régions. En fonction de son implantation dans le canton, la valeur d’une même villa peut varier d’un facteur supérieur à trois. À coûts de construction identiques, ce facteur peut même s’élever à dix, s’agissant de la valeur du foncier. La comparaison entre un bien situé dans la capitale vaudoise et un autre dans la Broye-Vully permet de l’illustrer: à Lausanne, la valeur résiduelle représentait jusqu’à 61% du prix d’une villa valorisée à 1,14 million de francs; dans la Broye-Vully, cette part se limite à seulement 30% du prix d’une maison valant 310 000 francs, selon un recensement de Wüest & Partner.

La part correspondant à la valeur résiduelle varie aussi sur la durée: si l’on prend l’exemple d’une villa qui valait un peu plus de 700 000 francs en 1998 et dont la valeur totale a ensuite plus que doublé en vingt ans pour grimper à près de 1,5 million en 2019, l’essentiel de cette hausse s’explique par l’appréciation de sa valeur résiduelle, alors que la valeur du bâtiment est restée quasiment inchangée tout au long de cette période.

La qualité du bâti, un facteur de stabilisation des prix

Le degré de vétusté d’un bien immobilier tend aussi à amplifier la volatilité des prix en cas de fortes variations sur le marché de l’immobilier. Lors de la correction survenue en Suisse au cours des années 1990, une villa considérée comme étant en mauvais état a d’abord subi une baisse très marquée de sa valeur (-60%) entre 1992 et 2002 suivie, quand le marché de l’immobilier s’est ressaisi, par une forte hausse de celle-ci (+680%) entre 2002 et 2019, qui s'explique par l'appréciation du foncier. Au cours de ces deux mêmes périodes, la valeur d’une villa neuve a stagné (+1%) entre 1992 et 2002, phase suivie d’une hausse de valeur moins importante (+100%).

Si le propriétaire d’un bien immobilier n’a que peu d’emprise sur l’évolution de la valeur résiduelle, qui est influencée par de multiples paramètres – croissance économique, démographie, taux d’intérêt, etc. –, il peut en revanche agir sur l’amélioration de la valeur de son bien en augmentant la part revenant à la valeur du bâti.

Rénovations ciblées ou totales?

Lorsque des travaux de rénovation sont envisagés, la première question qui se pose au propriétaire est de savoir s’il opte pour une série de rénovations ciblées de certaines parties de son logement ou s’il prévoit, au contraire, de procéder à une rénovation totale.

Dans le premier cas, il s’agit typiquement de rénover par étapes certaines parties d’un logement – comme la cuisine, les sanitaires, les revêtements de sol –, de remplacer certains équipements, tels que les installations électriques ou le chauffage, ou d’assainir l’enveloppe d’une villa. Dans le second cas, il s’agit de travaux de rénovation portant sur plusieurs éléments en une fois, ce qui implique le plus souvent de recourir à un architecte pour coordonner les travaux effectués par différents corps de métier.

Avec quels avantages ou inconvénients? Dans les deux cas, les travaux sont déductibles fiscalement, à la condition qu’ils n’augmentent pas la valeur de l’immeuble (ce qui exclut par exemple les agrandissements), selon les dispositions fiscales vaudoises. Une suite de rénovations partielles permet d’organiser et de financer les travaux au fur et à mesure de leur avancée et d’étaler dans le temps les déductions fiscales. Effectuer des rénovations en une seule fois nécessite en revanche une planification détaillée, sur le plan des travaux et du financement. De plus, en cas de travaux importants, c’est-à-dire dont le coût dépasse la moitié de la valeur d’assurance incendie (valeur ECA), la Loi vaudoise sur l’énergie prévoit que l’enveloppe du bâtiment doit, si elle ne l’est pas encore, faire l’objet de travaux d’isolation pour respecter la norme énergétique en vigueur (SIA 380/1, 2009).

Améliorer l’efficience énergétique

La possibilité d’améliorer l’efficience énergétique d’un logement fait partie des motifs de rénovation. Au-delà de la réduction de l’impact sur l’environnement, il peut s’agir d’un investissement intéressant sur le long terme, en raison de la baisse des dépenses énergétiques et du fait que certains agents énergétiques pourraient être plus fortement taxés à l’avenir.

De tels travaux peuvent être en partie financés par divers soutiens dans le canton de Vaud. Les propriétaires peuvent bénéficier de subventions ciblées qui s’ajoutent aux déductions fiscales pour les travaux.

Une marche à suivre précise doit être respectée (cf. encadré). En 2019, le programme des subventions proposées par le canton se concentre sur quatre éléments des bâtiments.

• S’agissant de la toiture, les travaux portant sur l’isolation des bâtiments construits avant 2000 peuvent bénéficier d’un soutien compris entre 60 et 90 francs le mètre carré, indique la Direction générale de l’environnement du canton de Vaud dans une brochure.
• Les murs bénéficient d’un soutien basé sur la même approche.
• La pose de panneaux solaires thermiques est aussi soutenue à hauteur de 4000 à 8000 francs par ce programme de subventions.
• Pour ce qui est du chauffage, différentes subventions sont accordées en cas d’installation de pompes à chaleur ou de systèmes de chauffage à bois, ou encore pour la création d’un réseau de distribution de chaleur. À noter aussi que des aides supplémentaires sont accordées au cas par cas selon les communes.

Les rénovations globales disposent de soutiens qui peuvent représenter jusqu’à 30% de l’investissement, précise l’État de Vaud. Les conditions en termes de norme énergétique pour atteindre ce niveau sont toutefois restrictives.

Autre avantage: les travaux en faveur d’une utilisation rationnelle de l’énergie ou du recours à des énergies renouvelables sont entièrement déductibles sur le plan fiscal. Attention cependant: si certains de ces travaux ont déjà été subventionnés auparavant par des collectivités publiques, un contribuable ne pourra déduire ensuite que les frais qu’il doit lui-même supporter.

Et qu’en est-il des soutiens accordés par la Confédération? Pour les propriétaires de bâtiments qui envisageraient d’entamer des travaux de rénovation ces prochaines années, il leur sera peut-être possible de bénéficier de soutiens supplémentaires mis à disposition par Berne. Lors de la session d’automne 2019, le Conseil des États s’est prononcé sur le projet de révision totale de la loi sur le CO2 pour la période postérieure à 2020, laquelle aborde notamment la question du soutien apporté à l’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments. La Confédération pourrait, par exemple, utiliser les moyens du Fonds pour le climat afin de cautionner des prêts. Le Conseil national doit encore se prononcer.

Les conditions restent avantageuses

Les conditions financières sont globalement avantageuses pour financer des travaux de rénovation. Compte tenu du faible niveau des taux hypothécaires, le financement en fonds étrangers, sous forme de prêt hypothécaire, reste très favorable – à condition de satisfaire aux critères requis, en termes de taux d’avance (pas plus de 80% de la valeur de nantissement pour un bien à propre usage), de tenue des charges (pas plus d’un tiers du revenu sur la base d’un taux théorique d’environ 5% et de quelque 2% consacrés à l’entretien et à l’amortissement).

Au final, si une rénovation est envisagée, les paramètres dont il faut tenir compte sont nombreux – et évoluent rapidement. Aux dimensions énergétique et fiscale, s’ajoutent par exemple les questions relatives à un besoin ou non d’un permis de construire ou à la portée de la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif dans le cas où le bien comprend aussi des logements loués.

Une bonne planification – avec l’aide d’un professionnel, si nécessaire – est l’une des clés pour l’élaboration d’un programme qui soit un bon investissement qui intègre de manière optimale les différentes incitations existantes. S'agissant d'un investissement important, l'examiner également avec l'aide de son conseiller sous l'angle de la diversification et de la planification globale de son patrimoine est également une démarche judicieuse.

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