Le marché immobilier résiste à la crise du Covid-19

Le marché immobilier vaudois semble résister à la crise du Covid-19. Même si les effets de cette dernière sur l’économie sont profonds, avec une baisse du produit intérieur brut (PIB) attendue à 5,0% dans le canton cette année, selon les dernières prévisions de l’Institut CREA d’économie appliquée de l’Université de Lausanne, la situation s’est détendue après la levée du semi-confinement. En témoignent notamment les rebonds du climat de consommation et du baromètre conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles (KOF). Quant aux prix de l’immobilier en propriété individuelle, ils ont poursuivi leur progression, en particulier ceux des maisons familiales individuelles (MFI), qui ont augmenté de 5,3% au premier semestre selon les indices de Wüest Partner. Dans les appartements en propriété par étages (PPE), la hausse a été moins forte, s'inscrivant à 1,5%.

Les prix de l’immobilier dans le canton ont ainsi globalement atteint un niveau record depuis le début du siècle. La dynamique n’est plus la même qu’entre 2004 et 2012, période durant laquelle les prix progressaient fréquemment de plus de 8% par an. Toutefois, par rapport aux précédents records des années 2014-2015, les MFI sont 8,5% plus chères et les appartements en PPE 5,0%. Le marché bénéficie notamment du soutien des taux d’intérêt, qui restent très bas, et d’une offre limitée: les objets en propriété individuelle représentent environ un tiers des nouveaux logements mis sur le marché, alors que leur part faisait pratiquement le double il y a dix ans. Ainsi, les maisons individuelles représentent moins d’un dixième de l’offre de nouveaux logements et les PPE environ un quart.

Reprise attendue en 2021

Si les effets de la crise du Covid-19 sur les économies suisse et vaudoise sont profonds, ils le sont moins que dans d’autres régions industrialisées. Notamment, la réaction des autorités fédérales et cantonales, par exemple via un accès facilité au chômage partiel et des mesures de soutien pour les entreprises ou les indépendants, a permis d’amortir le choc. Certes, le recours au chômage partiel a été massif, avec près de 155 000 personnes concernées dans le canton en août, mais la dégradation du marché de l’emploi a été contenue, avec un taux de chômage qui est passé de 3,3% en août 2019 à 4,7% en août 2020. En 2009, lors de la crise des subprimes, il avait atteint 5,9%.

Pour 2021, les prévisions vont dans le sens d’une reprise partielle. Celle-ci ne devrait toutefois pas permettre au PIB de retrouver son niveau de 2019. De plus, le degré d’incertitude, en lien notamment avec l’évolution de la pandémie dans le monde et de la situation en Suisse, reste très élevé. Quant à la démographie, elle ne montre pas de signe d’accélération notable à court terme, malgré une légère remontée de l’immigration au premier semestre selon les données provisoires de Statistique Vaud.

Des taux d’intérêt toujours bas

Dans cette situation, la perspective de remontée sensible des taux d’intérêt est éloignée. Aucune pression inflationniste ni forte accélération de la conjoncture ne se profilent à l’horizon, qui pourraient les pousser à la hausse. Le rendement des obligations à dix ans de la Confédération reste bas. S’il est un peu remonté depuis son plongeon à -0,9% au début de la crise du Covid-19, il évolue toujours clairement en zone négative, à environ -0,5%.

Dans le canton, le marché du logement poursuit sa détente. Avec une remontée de 1,1% en 2019 à 1,4% en 2020, le taux de logements vacants se rapproche du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. Sur le long terme, l’amélioration est marquée: en 2009, le taux de logements vacants était tombé à 0,4%. La situation diffère toutefois d’un district à l’autre et reste tendanciellement plus difficile sur l’Arc lémanique.

Sur le marché de l’immobilier de rendement, la dynamique fléchit légèrement. Au niveau suisse, la hausse des prix a ralenti au premier semestre, à 0,3%. Les avertissements des autorités sur le risque de correction, le niveau élevé des prix et des rendements au plus bas, les incertitudes sur l’évolution de la conjoncture ou des exigences relevées dans le cadre de financements peuvent être des explications. Dans le canton, le volume de nouveaux logements en location tend à fléchir: de plus de 3900 nouveaux objets en 2018 à quelque 3600 attendus cette année. Quant aux loyers des logements proposés sur le marché, ils ont reculé de -0,6% au premier trimestre, portant la baisse cumulée depuis 2014 à 19,1%.

Les facteurs qui influencent le marché de l’immobilier en propriété individuelle sont contradictoires. D’un côté, l’incertitude sur la conjoncture est de nature à freiner les achats. De l’autre, les taux restent bas et l’expérience du semi-confinement au printemps a rappelé l’importance du domicile et de ses extérieurs, voire d’un jardin. L’offre reste contenue et une baisse des prix semble peu probable. Dans l’immobilier de rendement, la demande est toujours forte, notamment sur l’Arc lémanique, mais la production est aussi importante. Enfin, dans les surfaces commerciales, plusieurs effets se combinent: le recours au télétravail, les mesures de distanciation, la dégradation des perspectives conjoncturelles et les changements structurels, comme la progression des ventes en ligne. 

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