Le Gros-de-Vaud offre un environnement verdoyant à proximité de Lausanne, dont il fait partie de l’agglomération.
Gros-de-Vaud: la ville à portée de main
Le Gros-de-Vaud a attiré depuis le début du siècle nombre de Vaudoises et de Vaudois souhaitant s’établir à la campagne, en devenant propriétaires d’une villa par exemple, tout en restant proches des centres urbains comme Lausanne. La population du cœur du canton a ainsi augmenté de moitié en deux décennies.
La plus forte croissance démographique
Le Gros-de-Vaud. Ses champs, ses bois, ses bourgades. Le crissement de la Brouette sur les rails – ou plutôt, aujourd’hui, tous les quarts d’heure entre Lausanne et Echallens, le bruit doux des nouvelles rames de la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB). Et aussi l’un des districts préférés des Vaudoises et des Vaudois pour se mettre au vert. Depuis le début du siècle, le Gros-de-Vaud est le district du canton qui affiche la plus forte croissance démographique: sa population a augmenté de moitié (+49%) entre 2000 et 2020, plus que celle des districts de la Broye-Vully (+45%), de Nyon (+40%) ou d’Aigle (+36%).
Les nouveaux habitants du cœur du canton sont venus pour la plupart d’autres régions du canton, alors que d’autres districts attirent des habitants de plus loin, d’ailleurs en Suisse ou de l’étranger. En plus de la qualité de vie, ils ont été attirés par une offre de logements importante, des prix de l’immobilier en retrait par rapport à la moyenne cantonale, de bonnes connexions aux axes de transport et la proximité des grands bassins d’emploi du canton. La majorité des communes du Gros-de-Vaud est d’ailleurs considérée par l’Office fédéral de la statistique comme faisant partie de la couronne de l’agglomération lausannoise.
Eldorado des propriétaires vaudois
Malgré la proximité de la capitale du canton, le district offre un cadre naturel ponctué de communes de taille modérée (Echallens, Penthalaz, Cugy). Avec une population au 1er janvier 2021 de 46 400 habitants et une superficie de 232 km2, la densité du district du Gros-de-Vaud est l’une des plus basses du canton (environ 200 habitants par km2), loin derrière l’Ouest lausannois et ses 3 000 habitants par km2.
Le marché immobilier résidentiel du Gros-de-Vaud est dominé par le logement en propriété. La moitié des logements sont occupés par leurs propriétaires, soit la proportion la plus élevée du canton, loin devant le district de Nyon. Les biens types de l’immobilier en propriété individuelle sont encore plus nombreux (la différence avec le taux de propriétaires s’explique par la mise en location d’une partie de ceux-ci): 32% des logements du district sont des villas, soit la proportion la plus élevée du canton, et 30% des appartements en propriété par étages (PPE). La part des logements locatifs n’est que de 38%. À titre de comparaison, elle est de 79% dans le district de Lausanne.
Quant aux prix, en moyenne dans le district du Gros-de-Vaud, une maison individuelle standard neuve se négocie à environ 1 100 000 francs, soit 11% de moins qu’en moyenne cantonale. D’importantes disparités existent en fonction de la situation des communes. Si les prix des villas implantées à proximité de Lausanne sont 25% plus élevés qu’en moyenne dans le district, au nord de celui-ci, ils sont 25% plus bas.
Pour un logement neuf en propriété par étages (PPE) de quatre pièces, l’écart entre les moyennes du district et du canton est encore plus marqué que pour les villas: -21%. Selon l’emplacement dans le district, les différences de prix sont similaires à celles que l’on observe dans le cas des villas.
En ce qui concerne leur évolution depuis le début du 21e siècle, les prix des logements en propriété dans le district du Gros-de-Vaud ont plus que doublé. Cette progression reste toutefois en deçà de l’augmentation affichée dans l’ensemble du canton, principalement pour les logements en PPE.
Une villa neuve sur dix
Le boom démographique du Gros-de-Vaud a été en partie soutenu par une forte production de logements, en particulier à partir de 2006. De 2006 à 2020, les investissements résidentiels ont été plus élevés qu’en moyenne cantonale: 17 600 francs par année et par habitant, soit 17% de plus que les 15 000 francs à l’échelle du canton. Cette différence est encore plus accentuée en ce qui concerne le logement en propriété, PPE et villas qui représentent 70% des investissements dans le district, contribuant à faire du Gros-de-Vaud le district dans lequel la part de propriétaires est la plus élevée. En ce qui concerne le logement locatif, les investissements annuels par habitant sont en léger retrait par rapport au canton (-4%).
Au final, entre 2006 et 2020, plus de 3 500 logements en propriété ont été commercialisés dans le district. À l’échelle cantonale, cela équivaut à environ 9% des logements en propriété, pour une région qui n'abrite que 5% de la population. Dans le cas des villas, cette part grimpe à 11%: plus d’une villa neuve sur dix dans le canton a été construite dans le Gros-de-Vaud.
Ralentissement depuis 2016
Ces dernières années, la dynamique a toutefois fléchi. Entre 2016 et 2020, on constate un repli des investissements résidentiels dans le district: ils ont été divisés par deux, passant de 22 300 francs par habitant en 2016 à 10 600 francs en 2020. Ils ont aussi changé de nature: la part des investissements dans le logement en propriété est passée de 69% en 2016 à 52% en 2020. Concrètement, le nombre de logements en PPE et de villas commercialisés en 2020 a été divisé par trois par rapport à 2016. Nombre de Vaudoises et de Vaudois désireux de se mettre au vert se sont tournés vers la Broye-Vully. Cette tendance devrait se poursuivre cette année, avec un rebond attendu en 2022, lié à la réalisation de l’écoquartier du Crépon dans le chef-lieu du district, Echallens (voir encadré ci-dessous).
Un nouvel écoquartier pour 800 habitants à Echallens
L’écoquartier du Crépon, dont la construction a débuté à Echallens, adhère à une volonté de développement durable, en intégrant les aspects ayant trait à l’environnement, à la société et à l’économie. Il suit l’approche choisie pour des projets tels que les Moulins de la Veveyse à Vevey (350 logements), le quartier d’Eikenott à Gland (490 logements) ou, plus récemment, le quartier OASSIS à Crissier (610 logements). D’autres sont en cours de réalisation, comme le quartier Gruvatiez à Orbe ou le projet Métamorphose à Lausanne.
L’intégration du volet environnemental s’effectue sur différents axes, avec des constructions qui affichent une densité et une isolation thermique efficientes, des matériaux peu gourmands en énergie grise, une production de chaleur et d’eau chaude émettant peu de CO2 ainsi qu’une proximité des transports en commun. L’écoquartier du Crépon réunit l’ensemble de ces critères avec une labellisation de type «Minergie-P ECO» et une situation proche de la gare d’Echallens, qui permet de rejoindre le centre de Lausanne en une demi-heure avec le LEB.
Les aspects sociétaux sont notamment pris en compte via une combinaison de jardins privés et d’espaces ouverts, d’aires de détente, de jeux et de sports, d’espaces de potagers et de vergers collectifs. Le bâti comprend des typologies et des tailles variées, afin de favoriser la mixité sociale et intergénérationnelle. Une fois terminé, en 2022, le quartier comprendra 113 logements en PPE et 297 logements locatifs, pouvant accueillir environ 800 habitants.
Retour en force des situations rurales
Si la dynamique a un peu faibli ces dernières années, la demande reste au rendez-vous. Un critère important, alors que l’offre de logements vacants augmente un peu partout dans le canton, de seulement 1 500 en 2009, une année de forte pénurie, aux quelque 5 700 du dernier recensement de juin 2020. Dans le Gros-de-Vaud, le nombre de logements disponibles a augmenté en parallèle, de moins de 100 à plus de 250. Toutefois, il n’y a pas d’offre excédentaire dans le district.
Et ce, alors que certains effets du Grand Confinement pourraient être durables, en particulier le développement des échanges, des achats et du travail en ligne. Choisis ou contraints, ces changements d’habitudes devraient avoir un impact sur les critères de choix d’un logement: du fait de l’augmentation du temps que l’on y passe, plus d’attention est portée à la qualité de son chez-soi et de ses extérieurs. Et, de ce point de vue, la campagne a des arguments à faire valoir.
D’ailleurs, la hausse significative du nombre de recherches de logements sur les sites immobiliers atteste du souhait de changer d’air. Ainsi, pour le canton de Vaud, leur nombre a augmenté de 13% en rythme annuel entre juillet 2020 et février 2021, selon le recensement de Realmatch360. La hausse est plus marquée pour les communes rurales (+24%) que pour les communes périurbaines (+17%) ou urbaines (+10%).
Quant aux désavantages de la campagne, une densité d’emplois plus basse ou un temps de déplacement vers le lieu de travail plus long, ils ont été atténués par le télétravail. Cela ne relègue pas aux oubliettes les précédents critères de choix d’un lieu de résidence, à savoir l’accessibilité, la proximité de l’emploi ou les infrastructures présentes, mais les relativise. Si un environnement verdoyant offre difficilement toutes les commodités à portée de main, les centres peinent à répondre à d’autres désirs souvent exprimés: le calme, la nature.
Le Gros-de-Vaud parvient à concilier ces deux critères. De plus, bien qu’il soit a priori un district de propriétaires, il attire également les locataires: près de la moitié des recherches concernent des logements à louer. Cette vigueur de la demande, ajoutée au repli de la production, pourrait, à terme, réduire l’écart des prix entre le district et le canton.
La dynamique immobilière dans le district ne pourra cependant pas s’extraire d’une autre préoccupation du moment: la possibilité d’une remontée de l’inflation, des taux d’intérêt et, ce faisant, des taux hypothécaires. Le phénomène, qui aurait un effet sur les prix de l’immobilier, ne touche pas encore la Suisse. Mais reste à surveiller.
