La hausse des prix se poursuit à des niveaux élévés

Les prix de l’immobilier vaudois poursuivent leur hausse. Le rythme reste soutenu avec une progression de 6,0% sur un an pour les appartements en PPE au deuxième trimestre 2021 et de 6,6% pour les maisons individuelles. La demande reste forte dans un environnement toujours marqué par la crise sanitaire et les taux bas.

Au printemps, l’économie mondiale a surpris par son dynamisme. Les mesures publiques de soutien à l’activité et les campagnes de vaccination, qui ont permis l’assouplissement des mesures liées à la lutte contre le coronavirus, expliquent en grande partie la vigueur de la reprise. L’économie suisse a suivi le mouvement en rebondissant de 1,8% au deuxième trimestre après avoir reculé de 0,4% durant les trois premiers mois de l’année. Fortement touché par les vagues successives de la pandémie, le secteur des services a connu une certaine embellie. La création de valeur dans la restauration ou le divertissement reste toutefois loin de ses niveaux d’avant-crise. La reprise n’est pas égale dans tous les secteurs.

Alors que les principales économies de la planète, notamment la Chine et les États-Unis, ont dépassé le pic de leur croissance, les prévisions conjoncturelles sont revues à la baisse, mais à des niveaux toujours élevés. Ce retour vers un rythme plus soutenable de la dynamique conjoncturelle touche également la Suisse. Ainsi, le PIB devrait croître de 3,2% en 2021, selon la dernière estimation du Secrétariat d’État à l’économie (SECO), qui envisageait encore une croissance de 3,6% en juin. Cette embellie se lit également sur le marché du travail. Selon le SECO, le taux de chômage devrait s’afficher à 3,0% en 2021 et à 2,7% en 2022.

Le canton de Vaud bénéficie également de l’environnement actuel. Son économie devrait croître de 3,2% en 2021, selon les prévisions de l’Institut CREA d’économie appliquée de l’Université de Lausanne. Une reprise qui pourrait d’ailleurs s’accélérer en 2022 (+4,1%), à condition bien sûr que les conditions sanitaires et conjoncturelles se maintiennent.

Inflation temporaire

Outre le ralentissement de ses locomotives, l’économie mondiale reste soumise à l’évolution de la pandémie. Elle doit aussi compter avec les goulets d’étranglement observés dans les chaînes d’approvisionnement mondiales (lire également dossier en pp. 7 à 10) ou encore avec le renchérissement de l’énergie. La reprise est ainsi marquée par le retour, jugé temporaire, de l’inflation. La hausse des prix devrait atteindre 4,2% aux États-Unis en 2021 avant de retomber à 2,2% en 2022. En Suisse, bien que légèrement relevées par la Banque nationale suisse (BNS), les prévisions d’inflation restent faibles: moins de 1% d’ici 2023. Les principales banques centrales devraient maintenir des politiques monétaires accommodantes. De légères hausses sont possibles, mais les taux d’intérêt devraient rester à des niveaux historiquement bas ces prochains trimestres, afin de soutenir la reprise.

Cette situation présente plusieurs risques pour la stabilité financière. À diverses reprises, la BNS s’est inquiétée de la hausse des volumes des prêts hypothécaires et des prix de l’immobilier résidentiel, qui accroît la vulnérabilité de ce marché. Pour inciter à la prudence, l’institut d’émission mentionne la possibilité de réactiver le volant anticyclique de fonds propres, suspendu au début de la crise sanitaire. L’endettement hypothécaire des ménages suisses s’est aussi imposé dans le débat politique autour de l’abolition de la valeur locative.

Offre inadaptée

Les taux bas, les obstacles au voyage et le développement du télétravail renforcent la demande pour l’immobilier en propriété. Les maisons individuelles sont très recherchées, notamment dans les zones périurbaines. La démographie est également un facteur de soutien, avec une hausse de la population qui pourrait être de l’ordre de 1% cette année, selon les chiffres sur six mois de Statistique Vaud. Quant au taux de vacance, il s’est stabilisé en juin 2021 à 1,35% dans le canton de Vaud. La situation varie cependant selon la localisation et le type de biens.

Face à cette situation, la production ne répond pas à la demande. Les villas représentent moins d’un dixième de l’offre de nouveaux logements et les PPE environ un quart. Sept nouveaux logements sur dix sont des objets destinés à la location. Conséquence, les loyers nouvellement offerts ont poursuivi leur recul, avec une baisse de 2,4% à fin juin par rapport à la même période une année auparavant. En revanche, les prix de l’immobilier en propriété individuelle continuent de battre des records. Pour les logements en PPE, ils ont progressé de 6,0% au deuxième trimestre par rapport à la même période de l’an dernier, selon les données de Wüest Partner. Un rythme plus soutenu qu’en 2020 (+4,7%). En ce qui concerne les maisons familiales individuelles, leurs prix ont progressé de 6,6% en rythme annuel au premier semestre, un peu moins qu’en 2020 (7,6%).

Taux bas, croissance dynamique et demande forte: les perspectives économiques sont favorables à court terme pour l’immobilier en propriété individuelle. Des facteurs de risque restent présents, tels que l’évolution de la pandémie ou la réaction des autorités par rapport à l’évolution du marché. Une question similaire se pose pour l’immobilier de rendement, un segment pour lequel la demande demeure forte, notamment dans l’Arc lémanique, mais dans lequel la production est aussi importante. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises aux conséquences socio-économiques de la crise sanitaire, comme le télétravail. Mais les effets semblent moins importants qu’escompté l’an dernier.

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