Changement de dynamique sur le marché immobilier

Changement de dynamique sur le marché immobilier

Sous l’influence de la remontée des taux d’intérêt, la dynamique sur le marché immobilier a évolué. La période de hausse des prix ainsi que des volumes d’achats et de ventes de logements en propriété individuelle semble être terminée. Le nombre de transactions portant sur des villas ou des appartements en propriété par étages (PPE) a reculé de 2,9% en 2022, un repli notamment dû à une baisse de 12,9% au quatrième trimestre, selon les données de Wüest Partner. Au premier trimestre 2023, le mouvement s’est poursuivi avec un recul de 15,3%. La hausse des prix a ralenti et une stabilisation ou un léger repli ont pu être observés dans certains segments ou certaines régions.

Ce n’est pas la première fois que le marché immobilier ralentit depuis le début du siècle. Entre 2014 et 2016, sur fond de recul du nombre de transactions, les prix des maisons familiales individuelles avaient baissé de 8,2% en moyenne cantonale et ceux des PPE de 4,2%. Le marché avait ensuite rebondi, grâce notamment au soutien d’un nouveau recul des taux hypothécaires après le passage du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) en territoire négatif entre fin 2014 et début 2015.

Baisse de l’offre de logements en propriété neufs

Ce retour à un régime de progression des prix et d’augmentation du nombre de transactions a duré plusieurs années. Outre le bas niveau des taux d’intérêt, l’évolution a aussi été alimentée par une baisse de l’offre de nouveaux logements en propriété individuelle neufs mis sur le marché, par la dynamique démographique et par le regain d’intérêt pour la propriété avec la crise sanitaire.

Le vent a tourné en 2022, avec le retour en force de l’inflation, le resserrement des politiques monétaires et la remontée des taux d’intérêt. Notamment protégée par un franc fort, la Suisse a été moins concernée que d’autres pays. Le renchérissement y a atteint 3,5% en août 2022, avant de redescendre à 2,2% en mai 2023. Quant au taux directeur de la BNS, il est passé entre juin 2022 et juin 2023 de -0,75% à 1,75%. Le rendement des obligations à 10 ans de la Confédération est, pour sa part, remonté de -0,1% à fin 2021 à 1,5% à fin juin 2022 et évolue depuis dans une fourchette de 0,4% à 1,5%.

Toujours relativement bas

Les taux hypothécaires ont suivi. Selon les données de la BNS, le taux moyen des nouvelles hypothèques à taux fixe à 5 ans est passé de 1,1% fin 2021 à environ 3,0% fin 2022, pour s’inscrire à 2,9% à début juin dernier. Les taux à 10 ans pour les nouvelles affaires ont, pour leur part, été portés de 1,2% à quelque 3,0%. Malgré cette remontée, les taux hypothécaires restent relativement peu élevés en comparaison historique.En 2008, le taux moyen d’un nouveau prêt hypothécaire à 10 ans est monté jusqu’à 4,7%. Le niveau actuel des taux hypothécaires ressemble à ce qui pouvait être observé en 2010 ou 2011. Pour l’heure, bien qu’elle reflue moins rapidement qu’anticipé, la hausse des prix à la consommation a ralenti et une nouvelle hausse marquée des taux d’intérêt ne semble pas à l’ordre du jour.

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