Les effets de la hausse des taux commencent à être sensibles

Malgré le ralentissement de la croissance et la remontée des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier vaudois ont poursuivi leur hausse en 2022. Les maisons individuelles ont augmenté de 6,9% et les appartements en PPE de 5,9%. Un tassement de la dynamique sur ce marché était toutefois perceptible au second semestre, avec notamment une baisse du nombre de transactions.

L’année 2022 a été marquée par une dégradation des perspectives économiques, en raison de la situation géopolitique internationale, du retour de l’inflation, de la remontée des taux d’intérêt et des tensions sur l’approvisionnement énergétique. La croissance mondiale a ralenti, passant de 6,3% en 2021 à 3,4% en 2022, et le Fonds monétaire international a abaissé ses prévisions pour cette année et l’an prochain, à respectivement 2,8% et 3,0%. La conjoncture a évolué dans la même direction dans le canton, avec une croissance de 3,7% en 2021 et de 2,6% en 2022, selon les données publiées par la Commission Conjoncture vaudoise, ainsi que des prévisions de 1,2% et 1,5% pour 2023 et 2024. L’évolution est similaire à l’échelle nationale, selon les estimations du Secrétariat d’État à l’économie.

Malgré les vents contraires et un degré d’incertitude très élevé, l’économie vaudoise se montre robuste. Les indicateurs de la Commission Conjoncture vaudoise sont en territoire positif dans les branches tournées vers la clientèle domestique. À 3,1% en mai, le taux de chômage s’inscrit à l’un de ses plus bas niveaux depuis deux décennies. Une telle résistance dans un environnement conjoncturel mondial troublé s’observe depuis le début du siècle et résulte notamment de la diversification de l’économie vaudoise dans des domaines à haute valeur ajoutée.

Hausse des taux

À 2,8% en moyenne sur 2022, avec un pic à 3,5% en août, l’inflation est sensiblement plus basse en Suisse qu’aux États-Unis ou dans la zone euro. Elle dépasse cependant la cible de la Banque nationale suisse (BNS) et ne baisse que lentement. Entre juin 2022 et juin 2023, l’institut d’émission a relevé à cinq reprises son taux directeur, qui est passé de -0,75% à 1,75%. Du côté des taux longs, après une nette hausse au premier semestre 2022, de -0,1% à 1,4%, le rendement des obligations à 10 ans de la
Confédération a évolué de manière latérale. Depuis début 2023, il oscille entre 0,8% et 1,5%. Les taux hypothécaires ont également augmenté, de même que le taux d'intérêt de référence de l'Office fédéral du logement, qui est passé début juin dernier de 1,25% à 1,5%.

Les prix de l’immobilier en propriété individuelle s’inscrivent à des niveaux record dans le canton, mais leur hausse a ralenti en 2022. Les maisons familiales individuelles ont renchéri de 6,9% et les appartements en propriété par étages (PPE) de 5,9%, soit moins qu’en 2021. Ce ralentissement était encore plus visible au premier trimestre 2023, avec des prix en repli dans certaines régions ou certains segments. Le principal effet de la remontée des taux d’intérêt réside toutefois dans un recul du nombre de transactions: -4,2% en ce qui concerne les villas et -2,0% pour les PPE en 2022. Le mouvement a été sensible au troisième et surtout au quatrième trimestre. Il s’est prolongé au premier trimestre de cette année (lire aussi "Changement de dynamique sur le marché immobilier").

Facteurs de soutien

Si la remontée des taux d’intérêt a eu un effet sur le marché immobilier, celui-ci continue de bénéficier de plusieurs facteurs de soutien. Les taux d’intérêt, d’abord, sont toujours peu élevés en comparaison historique; de plus, après une première phase de hausse en 2022, ils sont restés relativement stables durant les premiers mois de 2023. Ensuite, la démographie est dynamique, avec une hausse de la population résidante permanente vaudoise de 0,9% en 2022, soit un rythme similaire à la moyenne des cinq dernières années. Le canton et la Suisse se montrent résilients face aux chocs conjoncturels qui se succèdent, les entreprises ont besoin de main-d’œuvre et la population augmente, sous l’effet notamment de l’immigration. Cela alimente la demande de logements.

Face à cela, la production a fléchi dans le canton, de quelque 5 900 nouveaux logements par an en moyenne entre 2016 et 2020 à environ 4 500 en moyenne en 2021 et 2022. Une légère remontée à 4 900 nouveaux objets se dessine pour 2023. Les maisons individuelles représentent moins d’un dixième de l’offre de nouveaux logements, les PPE environ un tiers et près de six nouveaux logements sur dix sont destinés à la location. Dans ce contexte, le taux de vacance dans le canton a diminué, une première depuis 2009: il est passé de 1,3% en 2021 à 1,1% en 2022. Quant aux loyers offerts sur le marché, après une baisse de quelque 21,9% depuis leur pic en 2014, ils se sont stabilisés en 2022.

Inflation et hausse des taux d’intérêt

Bien que le coût du financement reste relativement peu élevé en comparaison historique, la remontée des taux hypothécaires a fait évoluer la dynamique sur le marché immobilier. Suivant les objets et les régions, s’observe un léger fléchissement des prix, une stagnation ou un ralentissement de la hausse. De plus, en réponse à une forte demande, une remontée de la construction d’appartements en PPE et en location se dessine pour cette année. Globalement, les prix de l’immobilier en propriété individuelle devraient se stabiliser, avec des différences en fonction des objets et des régions. Dans l’immobilier de rendement, la hausse des rendements obligataires tempère la demande des investisseurs et des investisseuses. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises aux évolutions structurelles, comme le développement du télétravail et la progression du commerce en ligne.

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