Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District de la Broye-Vully

Bien que la population du Gros-de-Vaud affiche une progression démographique à peine légèrement supérieure à celle du canton, soit à un rythme de 6,3% ces cinq dernières années contre 5,8% pour la moyenne cantonale, le district reste recherché. Les villas avaient renchéri de 3,4% à fin septembre en rythme annuel et les appartements en PPE de 4,1%, dans les deux cas plus que la moyenne cantonale. La construction reste stable, avec quelque 300 nouveaux logements attendus en moyenne annuelle en 2023 et 2024, soit le même nombre que la moyenne entre 2018 et 2022.

Le taux de vacance a reculé, passant de 0,9% l’an dernier à 0,7% cette année. Dans le district, les prix de l’immobilier en propriété individuelle sont en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de mobilité, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB), ainsi que le voisinage de Lausanne. Dans les communes les mieux desservies et les plus proches de l’Arc lémanique, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Gros-de-Vaud

Le nombre de logements inoccupés a diminué dans le Gros-de-Vaud, et le taux de vacance a reculé, passant de 1,1% à 0,9% cette année. La construction reste stable, avec en moyenne 290 nouveaux logements attendus en 2023 et 2024, contre 300 en moyenne entre 2018 et 2022. Deux tiers sont des logements en location et les nouvelles villas et les nouveaux appartements en PPE se font plus rares. Les prix des premières ont légèrement fléchi, de 0,2% au premier semestre, alors que ceux des seconds ont augmenté de 1,3%.

Dans le Gros-de-Vaud, les prix de l’immobilier en propriété individuelle sont en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de mobilité, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB), ainsi que le voisinage de Lausanne. Dans les communes les mieux desservies, qui combinent proximité de la nature et accès relativement aisé à l’Arc lémanique, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Jura-Nord vaudois

Le Jura-Nord vaudois est l’un des districts dans lesquels le marché immobilier est le plus animé. Les prix des villas avaient augmenté de 3,4% à fin septembre en rythme annuel et les PPE de 4,7%, selon les indices de Wüest Partner. Ces deux hausses ont été plus fortes que la moyenne cantonale. L’activité de construction fléchit moins que dans d’autres districts, avec, en moyenne annuelle, 410 nouveaux logements mis sur le marché en 2023 et 2024, contre 560 en moyenne entre 2018 et 2022. La baisse s’explique avant tout par le recul des investissements dans le segment locatif, la construction de maisons individuelles et d’appartements en PPE restant stable. Le taux de vacance est inchangé à 1,2% au 1er juin 2024.

Les prix de l’immobilier dans le Jura-Nord vaudois sont plus bas d’environ 20% que la moyenne cantonale. À l’intérieur du district, la ville d’Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay-Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne.

District de Lausanne

Dans le district autour du chef-lieu, le marché immobilier est un peu atypique. Les logements en propriété sont relativement rares (environ 20% du total) et leurs prix dépassent de près d’un tiers la moyenne cantonale. Jouxtens-Mézery et Lausanne figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. Dans ce contexte, la hausse des prix a été sensiblement plus contenue que dans le reste du canton, selon les indices de Wüest Partner, avec une progression de 0,9% en rythme annuel pour les villas à fin septembre et de 0,5% pour les appartements en PPE.

Dans ce district caractérisé aussi par sa situation centrale, la production de logements est toujours importante: 810 nouveaux logements doivent sortir de terre annuellement en 2023 et 2024, essentiellement dans le segment locatif. Entre 2018 et 2022, la moyenne annuelle s’inscrivait à 710. Le taux de logements vacants est resté stable, à 0,6% au 1er juin 2024. Sur fond de marché du logement tendu, la population a moins augmenté ces cinq dernières années (+4,1%) que la moyenne cantonale.

District de Lavaux-Oron

Le district de Lauvaux-Oron est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. À proximité du Léman, les prix de l’immobilier dépassent d’un cinquième la moyenne cantonale et certaines communes font partie des plus chères du canton, par exemple Lutry, Paudex ou Pully. Sur le Plateau, à Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en dessous de la moyenne cantonale d’environ 10% à 15%. À l’échelle du district, les prix des maisons individuelles avaient augmenté de 5,8% à fin septembre en rythme annuel, la plus forte hausse du canton. Dans les PPE, la hausse était sensiblement inférieure à la moyenne cantonale, à 0,9%.

L’activité de construction ralentit légèrement (moyenne annuelle 2018-2022: 360 nouveaux objets, 2023-2024: 320). Le nombre de nouvelles PPE est stable, celui de nouvelles maisons individuelles est en légère hausse, alors que les nouveaux logements locatifs sont en baisse. Le taux de logements vacants a légèrement fléchi, passant de 0,9% en 2023 à 0,8% cette année. Quant à la population, avec une hausse de 4,5% ces cinq dernières années, elle augmente moins rapidement que la moyenne cantonale.

District de Morges

Le district de Morges a été celui dans lequel le marché de l’immobilier a été le plus animé. Les prix des villas avaient augmenté de 4,2% à fin septembre en rythme annuel, la deuxième hausse la plus forte parmi les districts vaudois. Les PPE ont renchéri pour leur part de 5,6%, la progression la plus rapide du canton. Le district est aussi l’un de ceux dans lesquels la démographie est la plus dynamique, avec une population en hausse de 7,0% sur cinq ans.

En raison de la baisse des investissements dans le locatif, la construction recule, passant de 680 nouveaux logements par année en moyenne entre 2018 et 2022 à 410 objets attendus en moyenne annuelle en 2023 et 2024. Malgré cela, le taux de logements vacants est passé de 0,8% en 2023 à 1,0% au 1er juin 2024. Le district de Morges est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 25% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, en dessous.

District de Nyon

Le district de Nyon bénéficie d’une construction solide de nouveaux logements, grâce à des investissements dans le segment locatif. Ainsi, 610 nouveaux objets par année sont attendus dans le district en moyenne entre 2023 et 2024, contre 430 en moyenne annuelle entre 2018 et 2022. La population augmente légèrement plus rapidement qu’en moyenne cantonale, avec une hausse de 6,2% sur cinq ans. Le taux de logements vacants est resté inchangé, à 1,2% au 1er juin 2024.

Les prix des maisons individuelles avaient augmenté de 2,2% à fin septembre en rythme annuel, moins que la moyenne, selon les indices de Wüest Partner. Ceux des PPE ont augmenté de 4,7%, cette fois plus que la moyenne. À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont d’environ 30% plus élevés qu’en moyenne cantonale et certaines communes, Coppet, Founex, Mies ou Tannay, font partie des plus chères du canton. Sur les pentes du Jura, les prix sont plus proches de la moyenne du canton.

District de l’Ouest lausannois

L’Ouest lausannois est le district dans lequel l’activité de construction est la plus importante. En moyenne, 1 210 nouveaux logements par an sont attendus en 2023 et 2024, principalement des appartements à louer, mais aussi une part croissante de PPE. Ce nombre est plus élevé que la moyenne annuelle de 2018 à 2022 (770 nouveaux logements). À 8,3% en cinq ans, la hausse de la population est aussi l’une des plus rapides du canton. Le taux de logements vacants est resté inchangé à 0,5% au 1er juin 2024.

En raison de la proximité du chef-lieu, des grandes écoles et du lac, l’Ouest lausannois fait partie des districts dans lesquels les logements en propriété sont les plus onéreux, avec des prix plus élevés d’environ 30% par rapport à la moyenne cantonale. Avec son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton. À l’échelle du district, les prix ont augmenté un peu plus rapidement qu’en moyenne cantonale: +3,3% à fin septembre en rythme annuel pour les villas et +3,2% pour les PPE.

District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

Si les prix des villas sont restés stables à fin septembre dans le district de la Riviera-Pays-d’Enhaut par rapport à la même période un an auparavant, les appartements en PPE ont renchéri de 2,6%. L’activité de construction est en recul, avec 150 nouveaux logements par an attendus en moyenne entre 2023 et 2024, contre 390 en moyenne annuelle entre 2018 et 2022. La baisse est notamment liée à l’annulation par la justice du Plan d’affectation de Montreux ou à l’abandon des projets des Grands-Prés (Montreux) ou En Praz Grisoud (Blonay-Saint-Légier). Le taux de logements vacants est passé de 1,2% en 2023 à 0,8% au 1er juin 2024.

Le profil du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut est un peu atypique, ce qui explique une évolution souvent différente de la moyenne cantonale. Notamment, il est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Sur la Riviera, les prix de l’immobilier sont plus élevés de près de 30% qu’en moyenne cantonale, alors que la différence est d’environ 10% pour le Pays-d’Enhaut. Avec une population en hausse de 4,4% sur cinq ans, sa démographie est en retrait par rapport à la moyenne cantonale.