Les prix de l'immobilier par commune et par district vaudois

Les prix par commune

Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d’évaluation de Wüest Partner. Ils portent sur des objets dits «de référence», définis comme étant des logements construits il y a moins de cinq ans, offrant un bon standard d’aménagement, une microsituation ainsi qu’un volume ou une surface usuels.

Les prix représentés sont donc indicatifs et reflètent des moyennes. Sur le marché, les prix peuvent varier par rapport à ces dernières en fonction des caractéristiques propres à un objet, le différenciant d’objets voisins. Par exemple, dans l’Arc lémanique, la qualité de la vue sur le lac Léman peut justifier des différences de prix importantes.

Maisons familiales individuelles

Prix d’une maison individuelle de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, terrain: 500 m2, volume: 920 m3 SIA 116)

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT 

Appartements en PPE

Prix d’un appartement en PPE de référence (âge: 5 ans, standard d’aménagement: usuel, microsituation: moyenne, surface habitable nette: 110 m2, sans garage et sans place de parc).

Source: Wüest Partner. Fond de carte: Office fédéral de la statistique (OFS), GEOSTAT

Carte interactive des prix par commune

District de la Broye-Vully

Le marché immobilier est resté relativement animé dans la Broye-Vully malgré les signes d’un ralentissement, tels qu’une hausse du nombre de logements à vendre inoccupés. Les villas ont renchéri de 0,9% au premier semestre et les appartements en PPE de 1,5%. Avec moins de logements à louer vides sur le marché, le taux de logements vacants a diminué, passant de 1,8% à 1,5%. La production de nouveaux logements recule sensiblement, de 430 nouveaux objets en moyenne annuelle entre 2018 et 2022 à quelque 130 en moyenne par année attendus entre 2023 et 2024. Si la baisse est plus forte dans le segment locatif, elle s’observe aussi dans les PPE et les villas.

Le district de la Broye-Vully est celui dans lequel les prix sont les plus intéressants, soit, en moyenne, un quart plus bas que dans le canton. Sur la ligne du RER de la Broye, près des lacs de Morat et de Neuchâtel ou près de Lausanne, ils peuvent cependant être 10% à 15% plus élevés qu’en moyenne dans le district.

District du Gros-de-Vaud

Le nombre de logements inoccupés a diminué dans le Gros-de-Vaud, et le taux de vacance a reculé, passant de 1,1% à 0,9% cette année. La construction reste stable, avec en moyenne 290 nouveaux logements attendus en 2023 et 2024, contre 300 en moyenne entre 2018 et 2022. Deux tiers sont des logements en location et les nouvelles villas et les nouveaux appartements en PPE se font plus rares. Les prix des premières ont légèrement fléchi, de 0,2% au premier semestre, alors que ceux des seconds ont augmenté de 1,3%.

Dans le Gros-de-Vaud, les prix de l’immobilier en propriété individuelle sont en retrait d’environ 10% par rapport à la moyenne cantonale. Les disparités entre communes reflètent la proximité d’axes de mobilité, tels que l’autoroute A1, la ligne CFF du Pied-du-Jura et la ligne Lausanne – Echallens – Bercher (LEB), ainsi que le voisinage de Lausanne. Dans les communes les mieux desservies, qui combinent proximité de la nature et accès relativement aisé à l’Arc lémanique, les prix peuvent dépasser de 10% à 20% la moyenne du district.

District du Jura-Nord vaudois

Le Jura-Nord vaudois a été l’un des districts vaudois dans lesquels le marché immobilier est resté le plus animé au premier semestre. Les prix des villas ont augmenté de 1,0%, la hausse la plus forte dans ce segment à égalité avec le district d’Aigle. Quant aux appartements en PPE, ils ont renchéri de 2,1%, la deuxième augmentation la plus importante, selon les indices de Wüest Partner. L’activité de construction fléchit (moyenne 2018-2022: 530 nouveaux objets par an, 2023-2024: 410), en raison notamment de la baisse des investissements dans le segment locatif. En revanche, la construction d’appartements en PPE reste stable. Le taux de vacance a reculé, passant de 1,4% en 2022 à 1,2% cette année, en lien avec la baisse du nombre de logements locatifs inoccupés sur le marché.

Les prix de l’immobilier dans le Jura-Nord vaudois sont plus bas d’environ 20% que la moyenne cantonale. À l’intérieur du district, la ville d’Yverdon-les-Bains et sa périphérie, les communes bordant le lac de Neuchâtel ainsi que la région Chavornay-Orbe, proche de l’autoroute A1 et desservie par la ligne CFF du Pied-du-Jura, affichent des prix de l’immobilier plus proches de la moyenne cantonale.

District de Lausanne

Le district autour du chef-lieu reste recherché pour sa situation centrale. Les prix des villas ont légèrement progressé (+0,3%) au premier semestre, tandis que les PPE ont renchéri de 2,0%. La production de nouveaux logements est toujours importante (près de 820 nouveaux objets attendus par année en moyenne en 2023 et 2024), bien qu’en léger repli (moyenne 2018-2022: 850). Le taux de logements vacants est resté stable, à 0,6% au 1^er juin 2023.

Les logements en propriété sont relativement rares (environ 20% du total) et le district de Lausanne est celui dans lequel les appartements en PPE ont le plus renchéri, avec des prix multipliés par 3,3 depuis 2000. Les prix de l’immobilier en propriété dépassent de 35% la moyenne cantonale. Jouxtens-Mézery et Lausanne figurent parmi les 10% des communes les plus chères du canton. À Epalinges, au Mont-sur-Lausanne et à Romanel-sur-Lausanne, le niveau des prix est proche de la moyenne du district, alors qu’il est plus bas à Cheseaux-sur-Lausanne.

District de Lavaux-Oron

L’activité de construction reste solide dans le district de Lavaux-Oron (moyenne annuelle 2018-2022: 310 nouveaux objets, 2023-2024: 320), grâce à une stabilité dans les PPE et une hausse dans les logements locatifs. Le taux de logements vacants a légèrement fléchi, passant de 1,0% en 2022 à 0,9% cette année. Les prix de l’immobilier ont évolué de manière légèrement plus favorable que la moyenne cantonale. Ceux des villas se sont repliés de 0,3% au premier semestre, alors que les appartements en PPE ont renchéri de 1,8%, selon les indices de Wüest Partner.

Le district est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. À proximité du Léman, les prix de l’immobilier dépassent d’un quart la moyenne cantonale et certaines communes font partie des plus chères du canton, par exemple Lutry, Paudex ou Pully. Sur le Plateau, à Jorat-Mézières, Maracon, Montpreveyres, Oron ou Servion, les prix sont en dessous de la moyenne cantonale d’environ 10%.

District de Morges

La dynamique du marché immobilier marque le pas dans le district de Morges. Les prix des villas se sont repliés de 1,0%, alors que les appartements en PPE ont renchéri de 1,1%. La construction recule, passant de 640 nouveaux logements par année en moyenne entre 2018 et 2022 à 430 objets attendus en moyenne annuelle en 2023 et 2024. Si le nombre de nouvelles PPE reste stable, les investissements dans le locatif sont en baisse. Le taux de logements vacants a reculé, passant de 1,0% en 2022 à 0,8% cette année.

Le district de Morges – comme d’autres dans l’Arc lémanique – est partagé entre les communes proches du lac et celles de l’arrière-pays. Entre les deux, les différences de prix sont nettes, mais pas aussi importantes que dans le district de Lavaux-Oron. Dans les premières, les prix de l’immobilier dépassent d’environ 15% la moyenne cantonale. Dans les communes du Plateau proches de la ligne CFF du Pied-du-Jura ou de l’A1, ils sont, à l’inverse, en dessous.

District de Nyon

Le district de Nyon continue de bénéficier d’une construction solide de nouveaux logements, grâce à des investissements importants dans le segment locatif. Ainsi, 670 nouveaux objets par année sont attendus dans le district en moyenne entre 2023 et 2024, contre 590 en moyenne annuelle entre 2018 et 2022. À contre-courant de la tendance dans le canton, le taux de logements vacants a légèrement augmenté, passant de 1,1% en 2022 à 1,2% au 1^er juin 2023. Les prix des maisons familiales individuelles ont baissé de 1,9% au premier semestre, selon les indices de Wüest Partner, alors que les appartements en PPE ont renchéri de 1,5%.

À l’instar d’autres districts de l’Arc lémanique, celui de Nyon s’étend du Léman à l’arrière-pays. Près du lac, notamment à proximité de Genève, les prix de l’immobilier sont d’un quart plus élevés qu’en moyenne cantonale et certaines communes, Commugny, Coppet, Mies ou Tannay, font partie des plus chères du canton. Sur les pentes du Jura, les prix sont plus proches de la moyenne du canton.

District de l’Ouest lausannois

Le district de l’Ouest lausannois est celui dans lequel l’activité de construction est la plus importante. En moyenne, 1 570 nouveaux logements par an sont attendus en 2023 et 2024, principalement des appartements à louer, mais aussi une part croissante de PPE. Ce nombre est plus élevé que la moyenne annuelle de 2018 à 2022 (1 040 nouveaux logements), déjà marquée par une forte accélération de la construction à partir de 2020. Avec moins d’appartements en location inoccupés, le taux de logements vacants a sensiblement reculé, passant de 1,3% en 2022 à 0,5% au 1^er juin 2023. Les prix des villas ont baissé de 2,2% au premier semestre, alors que les appartements en PPE ont augmenté de 1,8%. Dans l’Ouest lausannois, les prix des villas ont été multipliés par 2,9 depuis 2000, la hausse la plus forte du canton.

En raison de la proximité du chef-lieu, des grandes écoles et du lac, l’Ouest lausannois fait partie des districts dans lesquels les logements en propriété sont les plus onéreux, avec des prix plus élevés d’environ un tiers par rapport à la moyenne cantonale. Avec son accès direct au lac, Saint-Sulpice se classe même parmi les dix communes les plus chères du canton.

District de la Riviera-Pays-d’Enhaut

Si les prix des villas ont reculé de 1,6% au premier semestre dans le district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, les appartements en PPE ont renchéri de 2,2%, la plus forte hausse du canton. L’activité de construction est en recul, avec 170 nouveaux logements par an attendus en moyenne entre 2023 et 2024, contre 330 en moyenne annuelle entre 2018 et 2022. La baisse est notamment liée à l’annulation par la justice du Plan d’affectation de Montreux ou, toujours à Montreux, à l’abandon du projet des Grands-Prés. Le taux de logements vacants est resté stable à 1,2%.

Le profil du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut est un peu atypique, ce qui explique une évolution souvent différente de la moyenne cantonale. Notamment, il est composé d’une région proche du lac Léman et d’une autre au cœur des Alpes vaudoises. Sur la Riviera, les prix de l’immobilier sont plus élevés d’environ 30% qu’en moyenne cantonale, alors qu’ils sont plus bas de quelque 10% dans le Pays-d’Enhaut.