Un nouveau logement: qui peut se le permettre?

En raison de la hausse des prix et des loyers des appartements comme des maisons familiales depuis le début du siècle dans le canton, trouver un nouveau logement n’est pas toujours aisé.

La hausse des prix et des loyers depuis le début du siècle a entamé le pouvoir d’achat des Vaudois sur le marché immobilier. Le phénomène a été particulièrement sensible dans le cas de l’immobilier en propriété: alors que les prix ont globalement doublé, la part de ménages disposant des revenus leur permettant d’acquérir un logement a été divisée entre 2000 et 2013 par un facteur de deux à quatre, en fonction du type de ménage et de bien. Ainsi, en 2013, les couples mariés locataires de moins de 65 ans, qui constituent les principaux acheteurs de logements en propriété, étaient 21,8% à être en mesure d’acquérir un appartement en propriété par étages (PPE) et 9,2% à pouvoir acheter une maison familiale individuelle.

Cette évolution ressort d’une analyse des prix de l’immobilier et des loyers comparés avec les revenus des ménages selon leur type, réalisée pour l’étude de l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise Devenir propriétaire: qui peut se l’offrir? . Outre la hausse des prix de l’immobilier, elle s’explique aussi par le fait que les revenus des ménages vaudois n’ont pas augmenté au même rythme. Or, disposer de revenus suffisants est nécessaire pour pouvoir contracter une hypothèque tout en tenant à l’écart le risque de surendettement. Le critère usuellement retenu est celui d’une charge théorique, calculée sur la base d’un taux de 7% appliqué au montant du crédit, qui ne dépasse pas le tiers des revenus, dont ont été soustraits les éléments qui ne sont pas pérennes.

A cela s’ajoute la nécessité de financer 20% du montant de l’achat avec des fonds propres. Plus difficile à estimer, l’effet de ce deuxième critère n’a pas été pris en compte dans les résultats présentés dans cet article. Il a par contre été estimé dans l’étude.

Taux d’effort des locataires

Pour les locataires, il n’y a pas de règle aussi bien définie. La part des revenus qu’un ménage consacre au logement est appelée le taux d’effort. Elle peut varier assez fortement et un taux d’effort compris entre 20% et 30% est usuellement considéré comme supportable. Selon un sondage effectué par l’institut M.I.S Trend pour le compte du Service des communes et du logement en 2015, le taux d’effort moyen des locataires vaudois est de 24%. Le taux d’effort est compris entre 25% et 29% pour 18% des locataires et dépasse 30% pour 24% d’entre eux.

La facilité ou la difficulté à trouver un nouveau logement  – ce d’autant plus que les loyers offerts sur le marché ont également doublé durant les quinze premières années du siècle – dépend du taux d’effort que les ménages sont prêts à consentir. Cependant, le niveau des loyers vaudois ne constitue pas un obstacle insurmontable, en tout cas pour une part importante des ménages. En 2013, 42,3% des couples mariés de moins de 65 ans pouvaient envisager de louer un logement dont le loyer correspond à la médiane des prix de l’offre de Wüest Partner avec un taux d’effort de 25%.

De manière analogue à ce qui s’observe avec les logements en propriété, le taux de ménages pouvant déménager varie fortement en fonction du type de ménage. Ainsi, ce taux était de 27,1% pour les personnes seules et de 20,8% pour les familles monoparentales. En cas de déménagement dans un logement adapté à leurs besoins, une part plus importante de personnes seules et de familles monoparentales que de couples mariés doivent donc consentir à augmenter la part du loyer dans leur budget. De plus la situation diffère d’une région à l’autre.

De manière générale, consentir à consacrer une part plus importante de son budget à son loyer facilite la recherche d’un nouvel appartement. C’est ce qu’illustre la part des Vaudois, toutes catégories de ménages confondues, pouvant louer un appartement de catégorie «intermédiaire»: elle se montait à 13,2% en y consacrant jusqu’à 20% des revenus, à 23,1% en consacrant 25% des revenus et à 32,5% en consacrant 30% des revenus. Les alternatives sont la recherche d’un logement moins cher, plus petit ou moins bien situé.

À titre de comparaison, les loyers moyens recensés par l’Office fédéral de la statistique sur l’ensemble du parc de logements, c’est-à-dire ceux des nouvelles mises en location mais aussi ceux des anciens baux, correspondaient en 2013 à un taux d’effort maximal de 25% pour 50,6% des couples mariés, 42,4% des personnes seules et 32,0% des familles monoparentales. Cela met en évidence que les loyers de l’offre sont plus élevés que la moyenne des loyers.

Cependant, les loyers offerts sur le marché se sont repliés depuis leurs plus hauts de 2014, de plus de 10%. Même si les revenus n’ont que peu évolué (en hausse d’environ 2% en moyenne suisse), les ménages ont regagné un peu de pouvoir d’achat sur le marché locatif et la part de ménages fiscaux pouvant déménager devrait avoir augmenté, selon le taux d’effort consenti, de 5 à 8 points de pourcentage entre 2013 et 2017.