Après le rendement et le risque: la durabilité constitue désormais la troisième dimension de l’analyse des placements immobiliers.
La durabilité gagne du terrain dans l’immobilier indirect
Sur un marché des émissions toujours très actif, et alors que les rendements tendent à reculer, l’analyse extra-financière devient incontournable. Une majorité des véhicules de placement tient déjà compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).
La demande reste forte pour l’immobilier indirect. Si l’environnement de tensions sur les taux et de reprise économique atténue quelque peu l’attrait relatif des fonds, les sociétés immobilières et les fondations comblent leur retard par rapport à des fonds aux agios élevés.
Dans ce contexte, le marché des émissions demeure très actif. Ainsi, l’indice suisse des fonds immobiliers compte désormais 39 entités, soit environ un tiers des 117 constituants de l’ensemble de la classe d’actifs. Pour répondre à la demande des investisseurs, ces sociétés, fondations et autres fonds immobiliers doivent toujours plus remplir ce qui constitue désormais la troisième dimension de l’analyse après le rendement et le risque: la durabilité.
Toujours plus d’ESG
L’introduction de critères ESG dans la gestion gagne du terrain parmi les promoteurs, selon notre analyse de l’univers suisse de l’immobilier indirect. Tous types de véhicules confondus, seul un tiers n’a pas encore fait le pas. Dans les deux autres tiers, environ 40% disposent même d’un reporting dédié à ces questions.
Dans les fonds de placement cotés, ces proportions sont encore plus élevées. Plus de 80% affichent une prise en compte explicite des critères ESG et la moitié publie un rapport ad hoc. Un résultat qui s’améliore encore lorsque cet engagement est lu au travers du prisme de la capitalisation boursière: il concerne plus de 90% du marché des fonds cotés. Pour rappel, sur les 60 promoteurs qui animent le marché de l’immobilier indirect, 11 couvrent à eux seuls la moitié de la capitalisation boursière totale.
Défi de communication
Globalement bons élèves en matière de durabilité, les gérants de fonds suisses communiquent aussi davantage sur leur approche ESG. Gérants et investisseurs sont toutefois confrontés à un défi de taille: se comprendre. Ils font en effet face à une jungle de labels pas toujours adaptés à leur situation et qui, souvent, se focalisent sur les seules données énergétiques. Si l’on retrouve la mention du label suisse Minergie chez bon nombre d’acteurs, les géants du secteur recourent à des labels internationaux. Comme le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ou le LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), qui sont fortement tournés vers l’immobilier commercial.
La communication en matière de durabilité rencontre un autre défi. Les véhicules de placement – et à travers eux les investisseurs – sont confrontés à l’épineuse question de la répercussion sur les baux des coûts des travaux. Disposer des bons outils pour communiquer s’avère d’autant plus important que cet élément peut aussi peser sur le rendement pour les propriétaires de parts.
