Des rendements immobiliers au plus bas

Depuis le début de l’année, les taux hypothécaires à long terme affichent une très légère hausse en Suisse. Un mouvement en partie lié à un retour – tout aussi léger – de l’inflation. Jusqu’alors orientés à la baisse, les loyers peuvent-ils repartir à la hausse? Une question que se posent locataires et propriétaires. Pour l’heure, la tendance ne touche pas le taux d’intérêt de référence établi sur le plan national. Il a été confirmé à 1,75% au début du mois. L’offre abondante de logements – résultat d’une forte construction – ne plaide pas non plus pour un changement de direction des loyers dans le canton.

De bon augure pour les locataires, ce constat pourrait en revanche inquiéter les propriétaires, et plus globalement les investisseurs dans l’immobilier résidentiel de rendement. Ils bénéficient d’une période faste en raison de la baisse drastique des taux, de l’embellie de l’économie vaudoise et, enfin, d’une production de logements, qui bien qu’ayant doublé, n’a pas enrayé la pénurie qui s’est durablement installée.

Mais, s’il y a quinze ans, un immeuble résidentiel se négociait à un rendement net de 4,8%, en 2017, l’acheteur doit se contenter d’un rendement proche de 3,1%. Cette performance peut atteindre 5% moyennant un prêt bancaire, via ce que l’on appelle un effet de levier. Ce qui est vrai aujourd’hui pour nombre d’investisseurs pourrait changer avec une poursuite de la montée des taux. Rappelons qu’il n’y pas si longtemps, avant 2010, le taux hypothécaire de référence se situait à un niveau supérieur au rendement net constaté en 2017. En cas de retour à ce niveau, pour maintenir un rendement, l’investisseur devrait améliorer son revenu locatif. Ce qui n’est pas la tendance du marché. Les loyers offerts devraient rester orientés à la baisse. De bon augure donc pour les locataires.

Publié le 14 mars 2017 dans 24 heures