Pénurie ou pas pénurie? La mesure a ses limites

Comment évaluer la situation sur le marché immobilier? Souffre-t-il toujours de pénurie? Au regard du droit du bail, cette mesure s’effectue conformément au taux de vacance. Ainsi, un marché souffre de pénurie si, localement, le taux de vacance est inférieur à 1,5%. À cette aune, malgré une légère appréciation, le marché vaudois enregistre toujours une pénurie de logements. Situation qui ne se reflète pas dans l’évolution des prix, qui tendent à baisser.

La pénurie est une situation de rareté générée par une demande excédentaire à l’offre qui conduit généralement à une augmentation des prix. Dans la législation, sept cantons appliquent, en cas de situation de pénurie, la formule dite obligatoire pour le loyer initial, soit une mention du loyer perçu précédemment en cas de changement de locataire. Dans le canton de Vaud, à la formule obligatoire s’ajoutent d’autres mécanismes législatifs. Il s’agit du volet sur la préservation du parc locatif et, depuis le 1^er janvier de cette année, du droit de préemption de l’État voté l’an dernier.

L’analyse sur le long terme du taux de vacance et des prix de l’offre de Wüest Partner pour le canton confirme un niveau d’équilibre proche de 1,5%. C’est-à-dire, des loyers réels, corrigés de l’inflation, qui augmentent quand le taux est inférieur et qui diminuent lorsqu’il est supérieur à 1,5%. Toutefois, ces trois dernières années, malgré un taux de vacance moyen de 0,8%, les prix de l’offre se sont repliés de près de 11%. En cause, le niveau élevé des loyers de l’offre qui limite la capacité à déménager des ménages vaudois.

Bonne nouvelle, la forte production de logements locatifs attendus devrait permettre au marché de poursuivre sa détente. Ce qui souligne la faible réactivité de l’offre et son poids dans la mesure du marché.

 Publié dans 24 Heures le lundi 19 mars 2018