Les voyants sont au vert

L’environnement reste favorable pour le marché immobilier vaudois. En témoigne notamment la poursuite au premier semestre 2018 du rebond des prix des logements en propriété qui a commencé début 2017. Ainsi, en moyenne cantonale, les prix des maisons familiales individuelles ont progressé de 1,5% sur six mois et ceux des appartements en propriété par étages (PPE) de 1,1%, selon les données du cabinet d’études de marché Wüest Partner. Tous deux restaient cependant en deçà des précédents records de ces dernières années, de respectivement 2,7% et 0,4%.

Le marché bénéficie du soutien de taux d’intérêt bas. Un tassement de l’offre, avec une baisse de régime ces dernières années dans la construction de maisons individuelles et d’appartements en PPE au profit des investissements dans le logement locatif, a aussi contribué à un rééquilibrage du marché de l’immobilier en propriété. Les prix restent cependant élevés en regard des revenus des ménages vaudois, comme l’a souligné l’étude Devenir propriétaire – Qui peut se l’offrir? publiée au printemps 2018 par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise. Une reprise de la forte hausse des prix, telle que celle observée entre 2000 et 2015, semble peu probable.

Poursuite de la détente

Plus généralement, la détente du marché du logement se poursuit. Le taux de logements vacants est à nouveau légèrement remonté dans le canton, passant de 0,9% au 1er juin 2017 à 1,1% à la même date en 2018. Cela s’explique par une hausse du taux de logements locatifs disponibles: de 1,2% à 1,3%. Les loyers offerts sur le marché ont poursuivi leur baisse, mais à un rythme plus mesuré que les années précédentes (-1,3% au premier semestre).

La détente devrait se poursuivre en raison d’une activité de construction soutenue dans le canton. Quelque 6700 nouveaux logements devraient sortir de terre cette année, dont environ 60% de logements à louer. C’est plus que les années précédentes, au cours desquelles environ 5000 nouveaux logements étaient construits chaque année, dont moins de la moitié étaient destinés au marché locatif.

En outre, la pression démographique s’est allégée. Alors que la population vaudoise a augmenté de 1,7% par an en moyenne entre 2007 et 2016, sa hausse n’a été que de 1,0% en 2017. Pour 2018, les premiers chiffres disponibles vont dans le sens d’une croissance démographique toujours ralentie.

Chômage au plus bas depuis dix ans

Sur le plan conjoncturel, la situation est également favorable. Le canton, comme la Suisse dans son ensemble, a renoué avec une croissance dynamique après trois années en demi-teinte à la suite de l’abandon du cours plancher de l’euro par rapport au franc. L’Institut CREA d’économie appliquée de la Faculté des HEC de l’Université de Lausanne tablait en juillet sur une hausse du PIB de 2,5% dans le canton cette année et de 1,9% l’an prochain. La bonne santé de l’économie vaudoise s’observe également dans un taux de chômage qui, à 3,6% en août, n’avait plus été aussi bas depuis une décennie.

Le canton bénéficie notamment d’une dépréciation du cours du franc par rapport à la devise européenne et d’une économie mondiale dynamique. Si les perspectives sont bonnes pour les prochains mois, des facteurs de risque restent présents, à commencer par celui de guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine.

En ce qui concerne les taux d’intérêt, la Réserve fédérale américaine (Fed) est en train de resserrer sa politique monétaire, alors que la Banque centrale européenne (BCE) a indiqué ne pas vouloir agir avant mi-2019. Cela limite la marge de manœuvre de la Banque nationale suisse (BNS), qui ne peut pas remonter ses taux d’intérêt avant la BCE sans provoquer d’appréciation du franc. Dès lors, une remontée rapide des taux hypothécaires ne semble, pour l’heure, pas à l’ordre du jour.

Globalement, la faiblesse de la demande de maisons familiales individuelles devrait être contrebalancée par le recul de l’offre. Pour les appartements en PPE, la pression sur la demande est moindre en raison de prix plus accessibles. Dans l’immobilier résidentiel de rendement, les acheteurs semblent prêts à continuer de payer des prix élevés. Quant aux surfaces commerciales, de bureau et artisanales, leurs prix restent sous pression en raison notamment des changements structurels dans le commerce de détail.