Immobilier indirect: une année exceptionnelle

2024 monte sur le podium des meilleures années du siècle pour les fonds immobiliers suisses. L’indice SWIIT a progressé de près de 18% affichant ainsi une performance remarquable. Les fondamentaux solides devraient encore soutenir la pierre cette année, malgré des valorisations élevées.

La décision de la Banque nationale suisse (BNS) d’abaisser ses taux d’un demi-point de pourcentage début décembre a littéralement fait exploser la performance des fonds immobiliers en fin d’année. En 2024, le taux de référence de politique monétaire est ainsi passé de 1,75% en mars à 0,50% à la veille des fêtes. Un mouvement qui, avec la solidité des fondamentaux du marché immobilier suisse, a favorisé l’engouement des investisseurs et des investisseuses pour la pierre.

Agios élevés

Conséquence de cette vague d’intérêt, les agios des fonds immobiliers cotés retrouvent des niveaux historiquement élevés. La prime d’acquisition de l’indice SWIIT (Swiss Real Estate Funds Broad Index) 
se monte désormais à 33%, contre 28% en moyenne ces 10 dernières années. Malgré cette valorisation élevée, le rendement au dividende de 2,4% demeure attractif par rapport à celui du marché obligataire et des autres actifs à rendement fixe.

L’indice des sociétés immobilières n’est pas en reste avec une performance largement positive (+14,22%), des agios à nouveau en territoire positif, et des rendements au dividende supérieurs à 3%. Dans cet environnement euphorique, l’indice des fondations n’arrive, lui, pas à régater.

Toujours attrayant

Qu’attendre pour 2025? Dans un contexte général de baisses de taux, l’attrait pour des rendements positifs en francs suisses ne devrait pas faiblir. L’acronyme anglo-saxon TINA (There Is No Alternative, il n’y a pas d’alternative) est ainsi de retour, soutenant le marché immobilier à moyen terme, malgré la hausse phénoménale des fonds en fin d’année. La tendance devrait donc se poursuivre en 2025, même si les valorisations intègrent déjà en grande partie les derniers mouvements de baisse de taux.

Dans un premier temps, la demande devrait continuer de soutenir les prix, voire d’en alimenter la progression; à partir du printemps, le soutien devrait provenir des résultats financiers des fonds. Ils bénéficient d'un effet de latence de la hausse des valorisations immobilières.

Bases solides

Le marché immobilier suisse repose toujours sur des bases solides, caractérisées par une pénurie de logements qui s’explique par une démographie dynamique et des constructions sur la retenue. Les revenus locatifs devraient rester intéressants. Quant à la politique monétaire de la BNS, elle devrait rester accommodante. Pour assombrir ce tableau, il faut se tourner vers les risques géopolitiques, un potentiel ralentissement économique ou des réglementations restrictives.