L'immobilier, un placement sans risque?

En cette période de taux bas, de faible performance des obligations et de volatilité des actions, l’immobilier direct séduit. Les investisseurs privés sont toujours plus nombreux à envisager l’acquisition d’un immeuble locatif comme source de revenus. Cet attrait s’est traduit par une baisse marquée des exigences de rendement net (produit locatif net divisé par le prix d’achat). Si un immeuble résidentiel vaudois se négociait au début du 21^e siècle à 5,7%, aujourd’hui, l’acquéreur doit se contenter d’un rendement proche de 3,5%.

Même réduite de 40%, cette performance a, a priori, de quoi faire saliver tout investisseur affichant une aversion au risque. Ne doit-on pas payer pour détenir des obligations suisses aujourd’hui? Toutefois, l’immobilier de rendement a ses singularités, peu liquide et gourmand en fonds. Et n’est pas sans risque. Un apport limité en fonds propres permet, en période de taux hypothécaires bas, une maximisation du rendement. Revers de la médaille: elle s’effectue par une prise de risque accrue, puisque le rendement peut être réduit à néant au gré des mouvements des taux. Songez que, en 2002, le taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires s’élevait à 3,8% et, pire, à près de 7% en 1991. Si ces niveaux devaient réapparaître, investir dans l’immobilier direct de façon pérenne obligerait l’acquéreur à réajuster fortement son apport de fonds propres, en procédant par exemple à un lourd amortissement à l’échéance de son taux. Dans ce dernier cas, le rendement serait très péjoré.

L’attractivité des rendements immobiliers doit ainsi être jugée à l’aune des autres classes d’actifs et des risques liés aux taux. Sans oublier que, pour les assurer à long terme, ils doivent s’accompagner d’une analyse de leur produit locatif, soit de la capacité à le louer durablement. Mais, c’est une autre question.

Publié dans 24Heures le 4 octobre 2016