Faut-il amortir son prêt hypothécaire?

«Nous avons conclu un prêt hypothécaire il y a plusieurs années. Comme nous avons quelques liquidités, nous nous demandons s’il est intéressant d’amortir dès à présent notre prêt ?» Fabrice Welsch répond à un lecteur de Générations.

Il importe de connaître les conditions du contrat régissant votre prêt hypothécaire. En principe, tout remboursement anticipé entraîne le paiement d’indemnités, correspondant à la perte d’intérêts pour le créancier, contraint de replacer le capital initialement prêté sur le marché. Renseignez-vous auprès de votre établissement prêteur sur les conditions d’amortissement de votre prêt. Si vous envisagez un remboursement partiel ou total, ceci impliquera un préavis de résiliation, une période variable selon les établissements. Avant d’opter pour l’amortissement, cette option doit donc être évaluée pour anticiper son coût total, pénalités éventuelles comprises.

Se désendetter avant la retraite

Votre âge et votre situation professionnelle sont également à prendre en compte. Peu avant la retraite s’ouvre souvent une période où l’on peut bénéficier d’un certain surplus de liquidités. Cela s’explique, par exemple, par le fait que les enfants ne sont plus à charge et que les revenus professionnels sont plus élevés à cette période. C’est pourquoi le choix de rembourser une dette hypothécaire de manière anticipée est fréquemment envisagé à ce moment-là. Se désendetter permet d’éviter de prendre des risques, au cas où la valeur future du bien viendrait à se déprécier. Mais pour l’envisager, il est important de tenir compte d’un panorama plus global, à savoir votre passage à la retraite et ses conséquences financières (dont fiscales), vos projets personnels à court et à moyen terme, vos besoins futurs de liquidités et votre taux d’endettement.

Charge = un tiers des revenus, à la retraite aussi 

La date de votre passage à la retraite est cruciale, parce qu’elle a un impact sur le taux d’endettement qu’il vous est possible de supporter. En effet, l'emprunt doit être réduit à 65% de la valeur vénale de l'objet immobilier en l'espace de 15 ans et au plus tard à l'âge du départ à la retraite. Par ailleurs, la charge hypothécaire ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus à la retraite. Autrement dit, les remboursements anticipés peuvent être de votre fait, mais votre établissement bancaire pourrait aussi y faire appel afin que vous respectiez ces critères.

Les avantages de conserver une dette

L’option du remboursement anticipé a des conséquences sur le plan fiscal. En effet, la dette hypothécaire est déductible de votre fortune. Ses intérêts annuels, eux, s’inscrivent en déduction de votre revenu, pour le moment. Un projet de loi, actuellement en consultation, vise à un changement du système d’imposition de la propriété du logement. Il propose d’abolir l’imposition de la valeur locative des logements par leur propriétaire. La déductibilité des intérêts passifs privés pourrait, également, être supprimée. À l’approche de votre retraite, ces éléments jouent un rôle clé. En effet, c’est souvent dans les dernières années de la vie professionnelle que le taux marginal d’imposition, progressif, s’avère particulièrement élevé. L’avantage fiscal d’une dette se révèle alors d’une importance particulière, d’autant plus qu’en période de taux bas, l’amortissement hypothécaire n’offre pas de levier important sur la charge du logement.

Amortir ou investir?

D’autres éléments peuvent également vous conduire à renoncer au remboursement anticipé. Est-il, par exemple, plus intéressant d’amortir votre prêt ou d’investir vos liquidités ailleurs? Il est nécessaire de comparer l’impact fiscal de votre amortissement aux différentes solutions d’investissement. Pour ce faire, il faut connaître le rendement net après impôt de ces placements possibles. Complexe, ce calcul nécessite le plus souvent l’aide d’un spécialiste. Il suppose aussi de bien connaître vos besoins ainsi que votre sensibilité en matière de risques, afin d’évaluer les options d’investissement qui vous conviennent.

Une autre raison pour conserver votre dette hypothécaire peut être votre besoin de liquidités, notamment pour combler vos éventuelles lacunes de prévoyance.

L'amortissement indirect

Une alternative consiste à réaliser un amortissement de manière indirecte. Cela consiste à verser le montant dédié à ce remboursement sur un compte d’épargne ou un dépôt de troisième pilier lié. Ce montant est alors entièrement déductible de votre revenu imposable jusqu’à concurrence des montants annuels légaux. Les intérêts perçus sur ce compte ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu et le capital accumulé n’est pas imposable sur la fortune.

"Pensez à discuter avec votre conseiller au moment du renouvellement de votre taux hypothécaire!"

Les liquidités peuvent aussi servir à anticiper votre baisse de revenus à la retraite. Sur le plan fiscal, conserver votre dette peut alors devenir moins intéressant.

Une manière d’anticiper cette situation consiste, dans les dernières années de votre vie professionnelle, à profiter d’un entretien avec votre conseiller pour le renouvellement du taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire ou d’une de ses tranches. Vous pourrez alors examiner les solutions adaptées à votre situation tant pour le choix des conditions de taux que pour évaluer une modification de l’amortissement. Par exemple, le type de taux, fixe ou variable, dépendra de l’importance que vous donnez à la stabilité de votre budget ou, au contraire, à la souplesse de l’amortissement. Votre décision reposera donc non seulement sur l’évolution des conditions de taux sur les marchés, mais également de votre situation, vos projets d’éventuels travaux d’aménagement, de rénovation ou encore de vente.

Paru dans Générations en mai 2020