Combien vaut un bien immobilier?

Qu’est-ce que la valeur d’un bien immobilier? Cette valeur est une opinion. Comme l’usage est multiple – la valeur peut servir dans le cadre d’une négociation, d’un montant assuré, d’une taxation ou d’une mise en nantissement –, les montants communiqués pour le même bien peuvent afficher une grande disparité. Le prix de transaction, résultat d’une opération commerciale, est, lui, un fait. À ne pas oublier lorsque l’on cherche à acquérir ou à vendre un bien.

Le prix est donc un fait et la valeur une opinion. Dans le monde bancaire, ce constat se traduit par la définition de la valeur de marché. Soit, selon l’Association suisse des banquiers: «un prix prévisible pouvant être obtenu sur un an dans des conditions normales et en supposant le libre jeu de l’offre et de la demande». S’agissant d’un appartement en PPE ou d’une villa, pour déterminer ce prix prévisible, les instituts bancaires font largement recours à la méthode hédoniste, qui permet de systématiser l’idée de mesure des plaisirs. En ce qui concerne l’évaluation immobilière, la mesure du plaisir est remplacée par une satisfaction à l’usage. Elle s’appuie ainsi sur un vaste échantillon de prix de transactions, où chaque caractéristique est isolée et son impact sur les prix analysé. Cette démarche pourtant parfaitement factuelle n’en demeure pas moins une opinion. Son résultat, la valeur de marché, est en effet déterminé sur la base de diverses appréciations, comme la qualité de la situation, le standard ou l’état du bien immobilier.

Notons que les prix et les valeurs ne sont pas pérennes. La valeur d’un logement en PPE aujourd’hui n’est pas celle d’hier et ne sera probablement pas celle de demain. Savoir qu’il existe une divergence d’appréciation explicable, quel que soit le bien, peut s’avérer utile dans le cadre d’une négociation.

Paru dans 24 Heures le 5 février 2018